Обзор судебной практики Арбитражного суда Волгоградской области по спорам, вытекающим из правоотношений, связанных с арендой недвижимого имущества, за 2019 год

Настоящий  анализ подготовлен в соответствии с  Планом  работы второго судебного состава Арбитражного суда Волгоградской области на  первое полугодие 2020 года.

Всего для анализа представлено 57 решений по спорам, вытекающим из правоотношений по аренде недвижимого имущества, вынесенных судьями 2 судебного состава Арбитражного суда Волгоградской области, и отмененных вышестоящими судебными инстанциями.

В 2019 году Арбитражным судом Волгоградской области рассмотрено 2435 дел названной категории, из них 1136 – по спорам по договорам аренды земли, 1299 – по спорам по договорам аренды недвижимого имущества (без учета споров по договорам аренды земли).

В 2019 году Двенадцатым арбитражным апелляционным судом по делам названной категории споров отменено 42 судебных акта (1,7 % от числа рассмотренных дел названной категории), из них 25 – по спорам по договорам аренды земли, 11 – по спорам по договорам аренды недвижимого имущества (без учета споров по договорам аренды земли), 5 – по спорам о взыскании неосновательного обогащения, вытекающего из внедоговорных обязательств, 1 – по спорам о заключении договоров.

По двум делам, делам № А12-18532/2018, № А12-39033/2018 постановлениями Арбитражного суда Поволжского округа отменены постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, оставлены в силе решение Арбитражного суда Волгоградской области.

В 2019 году Арбитражным судом Поволжского округа по делам названной категории споров отменено 15 судебных актов, что составляет 0,6 % от числа рассмотренных дел названной категории,  (14 дел направлены на новое рассмотрение), из них  12 - по спорам по договорам аренды земли, 1 - по спорам по договорам аренды недвижимого имущества (без учета споров по договорам аренды земли), 2 – по спорам о взыскании неосновательного обогащения, вытекающего из внедоговорных обязательств.

При рассмотрении дел названных категорий судьи руководствуются Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законодательством.

Особое  значение при рассмотрении споров данных категорий  сохраняется за  разъяснениями, изложенными  в Постановлении Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и в  информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Из 57 решений, представленных для обзора, 38 относится к спорам,  связанным с арендой недвижимого имущества, находящейся в публичной собственности.

Если размер арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, то по смыслу части 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации относится к регулируемым ценам и определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными  Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Проведенный анализ показывает, что по спорам о взыскании  арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, судьям необходимо строго отслеживать изменения  действующего регионального законодательства, уделять особое внимание фактическим обстоятельствам дела при определении применяемых формул и коэффициентов, в том числе размеру применяемой кадастровой стоимости, площади пользования,  значениям применяемых коэффициентов, а также проверять методологическую и арифметическую составляющие представляемых сторонами расчетов. 

Для правильного рассмотрения дел названной категории спора суду необходимо установить нормативный акт подлежащий применению в зависимости от принадлежности и категории земельного участка, после чего определить применяемую формулу и коэффициенты при расчете, проверить не изменены/отменены ли используемые в формуле коэффициенты и показатели, не отменен ли нормативный акт, установивший формулу.

Относительно требований о взыскании неосновательного обогащения в размере платы за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности, судьям следует  обращать внимание на предмет доказывания. Так, по иску о взыскании неосновательного обогащения в размере сбереженной платы за фактическое пользование земельным участком, суду необходимо установить не только сам факт пользования, но и фактическую площадь земельного участка, о чем указано в постановлении Арбитражного суда  Поволжского округа по делу А12-32247/2018.

На основании изучения судебных актов Арбитражного суда Волгоградской области по названным категорий споров, с учетом позиций вышестоящих судов, сделаны следующие выводы:

1. По смыслу статей 392.3 и 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, в случае предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25.01.2019 по делу № А12-39033/2018 удовлетворены исковые требования о взыскании с общества в пользу комитета задолженности по арендной плате и пени по договорам аренды земельного участка.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2019 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25.01.2019 отменено в части взыскания с  общества в пользу комитета задолженности в размере 7 915 877 руб. 71 коп.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2019  отменено, оставлено в силе решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25.01.2019.

На основании протокола о результатах проведения открытых торгов между обществом и  банкротом был заключен договор купли-продажи, по условиям которого  общество приобрел право аренды до 30.06.2053 на земельный участок № 1 и до 30.06.2054 на земельный участок № 2. По акту приема-передачи вышеуказанные земельные участки переданы обществу.

Договор купли-продажи и обременение в виде аренды на спорные участки в пользу общества были зарегистрированы  в установленном законодательством порядке.       

Комитет указывал, что  общество  несет солидарную обязанность по внесению арендной платы за пользование земельными участками, в том числе за период до передачи прав и обязанностей по  предыдущим договорам аренды, заключенным с банкротом.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 310, 323, 392.3, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 29, 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, исходил из того, что договор купли-продажи, заключенный по результатам публичных торгов в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), не содержит условий о передаче одновременно с правом аренды на земельные участки обязательств по внесению арендной платы за предыдущие периоды (до перехода права),  поэтому у  общества возникло право пользования земельными участками и, соответственно, обязанность по оплате арендной платы по договорам аренды с момента передачи ему спорных земельных участков.

Арбитражный суд Поволжского округа указал, что судом апелляционной инстанции не было принято во внимание следующего.

В силу статьи 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником (пункт 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу приведенной нормы арендатору земельного участка предоставлена возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендодателя, в отличие от того, как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное.

Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе предъявить иск о полном взыскании долга к любому из солидарных должников. Наличие решения суда, которым удовлетворены те же требования кредитора против одного из солидарных должников, не является основанием для отказа в иске о взыскании долга с другого солидарного должника, если кредитором не было получено исполнение в полном объеме.

В этом случае в решении суда должно быть указано на солидарный характер ответственности и на известные суду судебные акты, которыми удовлетворены те же требования к другим солидарным должникам.

В соответствии с пунктом 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

Таким образом, по смыслу статей 392.3 и 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное.

Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия договора купли-продажи, предусматривающего переход всех прав и обязанностей арендатора по договорам аренды от банкрота, не содержат положений об освобождении нового арендатора от исполнения обязательств, возникших до момента заключения договора передачи прав.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что  общество отвечает в солидарном порядке по обязательствам по договорам аренды, возникшим до момента заключения договора передачи прав по договор купли-продажи права аренды земельных участков.

2. В силу пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 02.07.2019 по делу №А12-15374/2019  удовлетворены исковые требования общества к предпринимателю о взыскании задолженности по договору аренды.   

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2019 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 02.07.2019 по делу № А12-15374/2019 принятое в порядке упрощённого производства отменено, исковые требования общества  оставлены без рассмотрения.

Как следует из материалов дела, между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен краткосрочный договор аренды.

Ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения условий договора аренды. Помещения возвращены истцу.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

В силу пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон о банкротстве) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного названным Законом порядка предъявления требований к должнику.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 5 Закона о банкротстве под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом. Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими. Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов.

Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве. После введения следующей процедуры банкротства платежи по исполнению обязательств, возникших до принятия заявления о признании должника банкротом, срок исполнения которых наступил до даты введения следующей процедуры, не являются текущими платежами.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве», следует, что в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона о банкротстве денежные обязательства относятся к текущим платежам, если они возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом, то есть даты вынесения определения об этом.

В соответствии с абзацем 2 пункта 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» все исковые заявления о взыскании с должника долга по денежным обязательствам и обязательным платежам, за исключением текущих платежей и неразрывно связанных с личностью кредитора обязательств должника-гражданина, поданные в день введения наблюдения или позднее во время любой процедуры банкротства, подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Указанным Постановлением Высший Арбитражный Суд Российской Федерации также разъяснил, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 63, абзаца второго пункта 1 статьи 81, абзаца восьмого пункта 1 статьи 94 и абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве в порядке статей 71 или 100 Закона. По смыслу данной нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве. Таким образом, в силу вышеизложенного для разрешения вопроса о том, относится ли оспариваемый ответчиком период к текущим платежам, а соответственно, и для приятия к производству искового заявления истца, правовое значение имеет дата принятия судом заявления о признании должника банкротом. Датой возбуждения производства по делу о банкротстве, исходя из части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является дата вынесения определения о принятии заявления о признании должника банкротом.

В исковом заявлении по настоящему делу заявлены требования о взыскании с  предпринимателя задолженности по арендной плате за июль-сентябрь 2018 года.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.10.2018 по делу № А12-35509/2018 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) предпринимателя.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.12.2018 по делу № А12-35509/2018 предприниматель признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества сроком на 4 месяца, утвержден финансовый управляющий.

Исходя из изложенного, заявленная истцом ко взысканию задолженность возникла у ответчика до принятия заявления о признании предпринимателя  банкротом (04.10.2018), следовательно, спорные платежи являются реестровыми и подлежат рассмотрению в деле о банкротстве.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», если исковое заявление о взыскании с должника долга по денежным обязательствам, за исключением текущих платежей, было подано до даты введения наблюдения, то в ходе процедур наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления право выбора принадлежит истцу: либо по его ходатайству суд, рассматривающий его иск, приостанавливает производство по делу на основании части 2 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, либо в отсутствие такого ходатайства этот суд продолжает рассмотрение дела в общем порядке; при этом в силу запрета на осуществление по подобным требованиям исполнительного производства в процедурах наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления (абзац четвертый пункта 1 статьи 63, абзац пятый пункта 1 статьи 81 и абзац второй пункта 2 статьи 95 Закона о банкротстве) исполнительный лист в ходе упомянутых процедур не выдается. Суд не вправе приостановить по названному основанию производство по делу по своей инициативе или по ходатайству ответчика.

Таким образом, оставлению без рассмотрения на основании пункта 4 статьи 148 АПК РФ подлежат исковые заявления о взыскании с должника долга по денежным обязательствам и обязательным платежам, за исключением текущих платежей и неразрывно связанных с личностью кредитора обязательств должника-гражданина, поданных в день введения наблюдения или позднее во время любой процедуры банкротства. Исковые заявления, поданные до даты введения наблюдения, подлежат рассмотрению судом по общим правилам.

Как следует из материалов дела, предприниматель признан несостоятельным банкротом 27.12.2018, тогда как исковое заявление по настоящему делу подано комитетом 07.05.2019 и принято к производству суда первой инстанции 09.05.2019.

В силу пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве. Поскольку исковое заявление подано истцом после даты признания ответчика несостоятельным банкротом, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для рассмотрения иска по настоящему делу в общем порядке, предусмотренном процессуальным законодательством, исковое заявление подлежало оставлению без рассмотрения на основании части 4 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

3. Размер арендной платы за пользование земельными участками, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и  ограниченны в обороте, с 12.08.2017 должен рассчитываться исходя из 1,5% их кадастровой стоимости, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Дело № А12-12462/2018, объединено с делами № А12-3140/18 и № А12-13138/18. Общество обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Комитету о взыскании неосновательно неосновательного обогащения, в виде излишне оплаченной арендной платы по договорам аренды.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.09.2018 по делу № А12-12462/2018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2018, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 05.03.2019 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06.09.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2018 по делу № А12-12462/2018  отменены, дело  направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.            

В постановлении судебной коллегии указано, что пункт 2.2 приложения к приказу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 17.03.2016 № 15-н «Об утверждении значения коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельных участках из категории земель особо охраняемых территорий и объектов, применяемых при расчете размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Волгоградской области»  в части установления значения коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельных участках из категории земель особо охраняемых территорий и объектов (Кдо) на территории Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области в размере 14 для круглогодичных туристических баз, баз (домов) отдыха, кемпингов, стационарных и палаточных туристско-оздоровительных лагерей, не подлежит применению при определении размера арендной платы за пользования спорными земельными участками за весь период пользования данными земельными участками, поскольку противоречит принципам, закрепленным в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010, закрепленные в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Ставки, утвержденные непосредственно федеральным законом, являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015)»).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из Основных принципов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, направленных на эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, включающих принцип №7 учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Данный принцип был введен постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017. При этом постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 были внесены изменения в подпункт «г» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, согласно которым арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах: 1,5 процента в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» - «в» пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства от 16.07.2009 № 582.

Пунктом 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения вышеуказанного принципа №7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи.

Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Такой же запрет предусмотрен и статьей 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

Как установлено судами и не оспаривается сторонами, спорные земельные участки, принадлежащие на праве собственности Волгоградской области, находятся в пределах особо охраняемых природных территорий, а, следовательно, ограничены в обороте.

При новом рассмотрении дела № А12-13140/2018 и № А12- 13138/2018 (по искам Комитета о взыскании с общества задолженности по договорам аренды) на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объединены в одно производство с  делом № А12-12462/2018.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.06.2019, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2019, исковые требования общества удовлетворены; встречный иск Комитета удовлетворен частично, с учётом взаимозачёта удовлетворенных требований с Комитета в пользу общества взыскано 377 570 руб. 70 коп.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 11.02.2020 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21.06.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2019 по делу № А12-12462/2018 оставить без изменения.

В названном постановлении указано, что  суды пришли к правильному выводу, что с 12.08.2017 размер арендной платы за пользование спорными земельными участками, ограниченными в обороте, должен рассчитываться исходя из 1,5% их кадастровой стоимости, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

4. Неправильное исчисление сроков в расчетах является основанием для изменения  решений.

1. Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 07.02.2019 по делу № А12-44619/2018 с предпринимателя в пользу общества взыскана задолженность по арендной плате и  пени.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2019 г. решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07.02.2019 по делу №А12-44619/2018 изменено, в  иске о взыскании пени в размере 59 696, 37 руб. отказано.

В пункте 10.2 договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения арендных платежей в сроки, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает пени в размере 0,2% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, что не противоречит нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 6.1 договора аренды, арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, определенные в спецификации (приложение № 2 к договору).

Согласно приложению № 2 к договору (спецификация) арендная плата уплачивается авансовым платежом, ежемесячно до 30-го числа текущего месяца за следующий.         

Апелляционная коллегия указала, что суд первой инстанции пришёл к выводу, что исковые требования о взыскании с ответчика задолженности и пени являются обоснованными и подлежат удовлетворению, однако судом первой инстанции при расчете пени не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно статье 190 ГК РФ, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (статья 191 ГК РФ).

Если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока (пункт 1 статьи 194 ГК РФ).

Из указанных норм права при их буквальном толковании следует, что дата окончания исполнения обязательств включается в установленный по договору или закону срок. Использование предлога «до» при этом не имеет определяющего значения, поскольку законодатель указывает на конкретную дату исполнения обязательства. Иное порождало бы правовую неопределенность, связанную с лексическими тонкостями русского языка.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что дата окончания исполнения денежного обязательства по оплате задолженности по договору аренды включается в срок исполнения обязательства, а период просрочки его исполнения начинает течь на следующий день после указанной даты.

Аналогичный правовой подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.06.2018 № 301-ЭС18-9028 по делу № А17-4799/2017.

На основании изложенного, апелляционная коллегия пересчитала размер пени, подлежащий взысканию, и отказала в иске о взыскании пени в размере 59 696, 37 руб.

2. Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.07.2019 по делу № А12-39587/2018 с общества в пользу предпринимателя  взысканы денежные средства в размере 6 842 791 руб. 48 коп., из которых 6 348 069 руб. 60 коп. - основной долг, 494 721 руб. 88 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами, в удовлетворении встречного иска  отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2019 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.07. 2019 изменено, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 17.04.2018 по 10.07.2019  взысканы в размере 492 613 руб. 12 коп. В остальной части решение оставлено без изменения.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу, что судом первой инстанции правильно определен круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу; правильно применен материальный закон, регулирующий спорные правоотношения; дана оценка всем имеющимся в материалах дела доказательствам с соблюдением требований части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено. Вместе с тем, с учетом вывода суда апелляционной инстанции по первоначальному иску решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.07.2019 подлежит изменению.

В соответствии с пунктом 2.2 договора субаренды земельного участка оплата производится согласно графику платежей, который предусматривает в качестве даты платежа 15 число каждого месяца, следующего за периодом, подлежащим оплате.

Согласно статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которым определено его начало (статья 191 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день (статья 193 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь вышеназванными нормами права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что просрочка в данном случае должна исчисляться со дня, следующего за днем, когда должна быть произведена оплата, исходя из того, что сторонами в графике платежей приложенному к договору, предусмотрено, что оплата должна производиться 15 числа каждого месяца (то есть путем указания на конкретную конечную дату платежа).

При таких обстоятельствах в данном случае при расчете неустойки начало периода просрочки приходится на 16 число каждого месяца.

Принимая во внимание положения статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации (окончание срока в нерабочий день), суд также установил, что начальная дата периода просрочки за март 2018 г. приходится на 17.04.2018, за апрель 2018 г. - на 16.05.2018, за май 2018 г. - на 16.06.2018, за июнь 2018 г. - на 17.07.2018, за июль 2018 г. – на 16.08.2018, за август 2018 г. – 18.09.2018.

По расчету суда апелляционной инстанции за период с 17.04.2018 по 10.07.2019 сумма процентов на сумму долга составила 492 613 руб. 12 коп., в то время как истцом заявлено 494 721 руб. 88 коп. При таких обстоятельствах, решение в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами по первоначальному иску подлежит изменению.

5. Заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу. Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных названным решением.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 30.05.2019 по  делу № А12-32247/2018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2019 отказано в удовлетворении исковых требований Комитета о взыскании с предпринимателя неосновательного обогащения за пользование земельным участком.

Постановлением Арбитражного суда Волгоградской области от 05.12.2019 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30.05.2019 и  постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

В постановлении указано, что  суды первой и апелляционной инстанций при разрешении настоящего спора не учли следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 и на дату приобретения ответчиком расположенного на спорном участке объекта недвижимости (2007 год), при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Данные нормы основаны на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в соответствии с которым все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В силу указанных норм с момента регистрации права на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, у собственника этого объекта возникает право пользования земельным участком, занятым этим объектом и необходимым для ее использования, а также обязанность оплачивать землепользование.

Как следует из материалов дела, предприниматель приобрел здание столярной мастерской, общая площадь 353,5 кв.м., на основании договора купли-продажи.

При этом как следует из материалов дела, земельный участок с расположенным на нем объектом недвижимости производственного назначения, принадлежащим Кургановой А.И., сформирован под зданием столярной мастерской и поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования: производственная база и площадь земельного участка, необходимая для использования объекта недвижимости была определена как равная 912 кв.м.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что в целях размещения объекта недвижимости – здания столярной мастерской и его использования как предыдущим собственником, так и нынешним собственником – предпринимателем сформирована, необходима и используется площадь земельного участка 912 кв.м.

Судами не принято во внимание, что предприниматель, обращаясь в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов в собственность (в аренду) для использования здания столярной мастерской,  испрашивал площадь 912 кв. м., что также противоречит выводам эксперта о достаточности для эксплуатации объекта производственного назначения площадью 353,5 кв.м., земельного участка площадью 556 кв.м.

В соответствии с положениями статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Суд первой инстанции с учетом предмета и оснований заявленных требований, пришел к выводу, что для разъяснения возникающих вопросов при разрешении настоящего спора о взыскании задолженности за пользование земельным участком требуются специальные знания, в связи с чем назначил проведение судебной землеустроительной экспертизы,  перед экспертом поставил вопрос: какова площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации спорного объекта недвижимости - здания столярной мастерской  площадью 353,5 к.в.м. на земельном участке площадью 912 кв.м., с видом разрешенного использования производственная база?

Согласно экспертному заключению для эксплуатации объекта недвижимости - здания столярной мастерской площадью 353,5 к.в.м., расположенного на земельном участке площадью 912 кв.м. с видом разрешенного использования производственная база необходим земельный участок площадью 556 кв.м.

В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Экспертное заключение принято судом первой инстанции в качестве допустимого доказательства использования ответчиком земельного участка площадью 556 кв.м. Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе, принимая во внимание экспертное заключение, определил размер арендной платы исходя из площади земельного участка 556 кв.м.

Между тем, по смыслу статей 64, 82 АПК РФ экспертиза является одним из доказательств по делу и назначается при отсутствии в материалах дела иных доказательств, не позволяющих установить или проверить обстоятельства, на которых сторона основывает свои доводы, возражения и при необходимости обладания специальными познаниями для оценки доказательств.

Исходя из абзаца 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом.

Имеющийся между сторонами спор касается неисполнения собственником объекта недвижимости обязанности вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположен названный объект согласно методики расчета размера платы, что является вопросом применения норм права и носит исключительно правовой характер, не требует каких-либо специальных познаний.

Выяснение указанных вопросов находится в исключительной компетенции суда, рассматривающего дело, в связи с чем суд ошибочно руководствовался экспертным заключением.

Согласно части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Решением Краснооктябрьского районного суда города Волгограда, оставленным без изменения решением Волгоградского областного суда, удовлетворены исковые требования Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области о взыскании с физического лица за период 2014-2017 годов неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие несвоевременной платы за пользование тем же земельным участком площадью 912 кв.м., на котором расположено принадлежащее ответчику здание мастерской площадью 353,2 кв.м.

Из судебного акта по указанному делу следует, что предприниматель при рассмотрении дела не выражала несогласия с доводами истца относительно размера используемого ею земельного участка за период пользования 2014-2017 годов и применения при расчете неосновательного обогащения земельного участка площадью 912 кв.м., занятого объектом недвижимости площадью 353,2 кв.м.

Обстоятельствам, установленным решением суда общей юрисдикции, судами оценка не дана, между тем Курганова А.И. ссылалась на указанный судебный акт в отзыве на исковое заявление.

При новом рассмотрении спора, вынося решение, суд первой инстанции указал, что размер спорного земельного участка  составляет 912 кв.м.

6. Изменение кадастровой стоимости земельного участка  является основанием для пересмотра решения суда  о взыскании арендной платы по новым обстоятельствам с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, если в расчете арендной платы применена формула с применением кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-18532/2018 от 12.04.2019 было отменено по вновь открывшимся обстоятельствам  решение Арбитражного суда Волгоградской области от 26.07.2018 о взыскании задолженности  по договору аренды земельного участка в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2019 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.04.2019 отменено, принят новый судебный акт. В удовлетворении заявления общества о пересмотре по новым обстоятельствам решения арбитражного суда Волгоградской области от 26.07.2018 отказано.

Постановлением Арбитражного суда  Поволжского округа от 02.10.2019 постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2019  было отменено, решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.04.2019 оставлено без изменения.

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Заявляя о пересмотре судебного акта по новым обстоятельствам, в качестве таковых заявитель указал на то, что в течение периода с 01.01.2018 по 31.03.2018 кадастровая стоимость земельного участка была завышена, о чём он не знал и не мог знать, пока не прибегнул к дополнительным действиям, связанным с оспариванием кадастровой стоимости этого участка.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Волгоградской области при Управлении Росреестра по Волгоградской области изменена кадастровая стоимость земельного участка  с 4 847 530,28 руб. до 2 084 760 руб.

Сведения об изменении кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости, о чем свидетельствует выписка из реестра. Данное обстоятельство не было учтено судом апелляционной инстанции.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 16.07.2018 по делу № А55-18043/2016, от 25.06.2019 по делу № А12-13280/2018.

7. Ошибка, представляющая собой применение неверного удельного показателя кадастровой стоимости, допущенная при составлении расчета к договору аренды, не может быть квалифицирована как новое обстоятельство в силу того, что возникла до принятия пересматриваемого судебного акта.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.12.2018 по делу № А12-37494/2018 с общества в пользу комитета взыскана задолженность по договору аренды.

Комитет обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о пересмотре по новым обстоятельствам решения Арбитражного суда Волгоградской области от 19.12.2018.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.08.2019 заявление Комитета о пересмотре судебного акта по новым обстоятельствам удовлетворено, решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19.12.2018 отменено по новым обстоятельствам.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2019 решение суда первой инстанции от 21.08.2019 отменено, в удовлетворении заявления Комитета о пересмотре судебного акта по новым обстоятельствам отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 30.12.2019 постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменения.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из кадастровой стоимости земельного участка, отраженной в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) и равной 61 874 934,12 руб.

Заявляя об отмене судебного акта по новым обстоятельствам, комитет указал на то, что в Комитет поступило письмо филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Волгоградской области», согласно которому в сведениях ЕГРН по спорному земельному участку выявлена и исправлена техническая ошибка, выразившаяся в несоответствии кадастровой стоимости земельного участка виду разрешенного использования земельного участка.      

В соответствии с пунктом 2.1.2 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденные постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:040021:153 равна 289 942 490,52 руб. (9018,99 руб/кв.м*32 148 кв. м - произведение удельного показателя кадастровый стоимости земельного участка и площади земельного участка).

По мнению Комитета, с учетом исправленной технической ошибки, выявленной после принятия решения Арбитражного суда Волгоградской области по настоящему делу, имеются основания для пересмотра указанного судебного акта.

Отменяя решение суда первой инстанции от 21.08.2019, суд апелляционной инстанции признал выводы арбитражного суда первой инстанции ошибочными.

Процедура отмены судебного акта предполагает, что имеются доказательства, которые ранее не были объективно доступными и которые могут привести к иному результату судебного разбирательства. Лицо, желающее отмены судебного акта, должно доказать, что не имело возможности представить доказательств до окончания судебного разбирательства и что такое доказательство имеет значение для дела. Пересмотр дела по новым обстоятельствам может допускаться в единичных случаях для исправления ошибки и не может приниматься, как желание лица еще раз пересмотреть дело по существу.

Судом апелляционной инстанции указал, что в качестве основания для пересмотра постановления суда по вновь открывшимся обстоятельствам комитет считает неправильным расчет кадастровой стоимости и удельного показателя кадастровой стоимости вследствие допущенной технической ошибки, что подтверждается письмом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Волгоградской области».

Суд апелляционной инстанции установил, что ошибка, представляющая собой применение неверного удельного показателя кадастровой стоимости, допущенная комитетом при составлении расчета к договору аренды, не может быть квалифицирована как новое обстоятельство в силу того, что возникла до принятия пересматриваемого судебного акта, и в силу того, что арендодатель на момент предоставления в аренду земельного участка знал об отсутствии удельного показателя кадастровой стоимости 1 группы видов разрешенного использования в Приказе № 46-н, в связи с чем должен был руководствоваться предписанием второго абзаца пункта 2.1.2. Порядка, определяющим порядок расчета кадастровой стоимости в подобных случаях.

В данном случае истец заявил иск о взыскании долга и неустойки в меньшем размере, чем он имел право заявить согласно условиям заключенного договора и закона. Системные положения статей 49, 125 АПК РФ предусматривают право истца определять цену иска, а также уточнять размер требований. При разрешении спора суд не вправе по своему усмотрению определять сумму иска или размер требований выше заявленного. Применительно к данному спору требование комитета было удовлетворено в полном и заявленном размере, соответственно, в иске по мотиву применения неверного удельного показателя не было отказано. Пересмотр судебных актов в рамках экстраординарной процедуре, применение которой в целях обеспечения принципа стабильности судебных решений допустимо только в исключительных случаях в целях защиты прав лица, и не должно нарушать баланса интересов сторон, основанного на этих актах (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.04.2008 № 16034/07). Однако доводы комитета о пересмотре судебного акта, которым были удовлетворены требования в полном объеме, направлены на возможность взыскания большой суммы, которая не была заявлена, что не соотносится с принципами, предусмотренными статьей 311 АПК РФ, и такое право не может быть реализовано в рамках названной процедуры.

Поскольку уполномоченный орган должен был знать о допущенной ошибке и при начислении платы обязан был руководствоваться соответствующим нормативным регулированием для установления платы за публичные земли, приведенные им обстоятельства не могут признаваться новыми; неправильное применение уполномоченным органом закона при исчислении регулируемой платы и определении размера долга не может быть устранено посредством пересмотра судебных решений по новым обстоятельствам.

8. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 12.02.2019  по делу № А12-24310/18 в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по договору субаренды отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2019 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.02.2019 отменено, иск удовлетворен.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции руководствовался следующим. Как установлено, собственником спорного помещения с 09.06.2015 является общество 1.

Решением по делу А12-37593/2015 по исковому заявлению общества 2 к обществу 1 о признании права собственности и государственной регистрации перехода права на объект недвижимости административное здание отказано.

27.12.2017 собственник помещения обратился к ответчику с требованием заключить договор аренды на спорное помещение, в срок до 15.01.2018, тем самым подтвердил отсутствие каких-либо договорных отношений по данному объекту.  В противном случае оставил за собой право обратиться в суд с требованием об освобождении помещений, занятых фактически в отсутствие договорных отношений.         

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора (пункт 10 Постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса РФ о договоре аренды»).

Согласно выводам суда первой инстанции, наличие законных оснований для передачи спорного помещения в аренду, а следовательно и в субаренду общественной организации в материалы дела не предоставлено.          

Поскольку согласие собственника имущества на заключение указанных сделок в материалах дела отсутствует, суд первой инстанции пришёл к выводу, что арендодатель, заключая спорный договор субаренды, фактически распорядилось имуществом, принадлежащим обществу 1, в связи с чем договор аренды и договор субаренды нежилого помещения, заключенный между истцом и ответчиком являются ничтожными и противоречит статьям 608, 615 ГК РФ, поскольку последний имеет производный характер от договора аренды.  

Суд апелляционной инстанции, указанные выводы, считая ошибочными, учитывает разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (пункт 12) согласно которым, судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Исходя из анализа положений статьи 608 Гражданского кодекса Российской и пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в сферу материальных интересов ответчика не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях владел истец имуществом предоставляя его ответчику в аренду.

Судебной коллегией установлено, что подписывая договор субаренды, стороны согласовали все существенные условия, необходимые для договора данного вида. Договор подписан без протокола разногласий и замечаний относительно переданного в аренду имущества. При исполнении договора неясностей либо возражений со стороны ответчика не имелось. Размер задолженности истцом подтвержден. Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а заявленные требования истца удовлетворению.

9. В случае признания недействительным нормативного акта, устанавливающего размер арендной платы,  при расчете арендной платы следует руководствоваться положениями ранее действующего нормативного акта, а при его отсутствии условиями договора.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области  от 23.01.2019 по делу №А12-29381/2018 с общества  в пользу  комитета взыскано неосновательное обогащение за использование земельного участка в размере 37 194,08 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 035,92 рубля. В остальной части отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2019 отменено решение Арбитражного суда Волгоградской области от 23.01.2019, с общества в пользу комитета  взыскана сумма неосновательного обогащение в размере 322 443,58 рублей, проценты за пользование чужими денежными в размере 12 927,06 рублей. В остальной части в иске отказано.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что решением Волгоградского областного суда от 22.08.2017 по делу №3а-468/2017, признан недействующим со дня вступления решения суда в законную силу Приказ Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 17.03.2016 а №15-н, предусматривающий порядок расчета заявленного требования. Поскольку расчет произведенный истцом судом первой инстанции признан неверным, то суд первой инстанции, с учетом полного исключения одного из коэффициентов расчета, произвел самостоятельный расчет заявленного требования и частично удовлетворил заявленные исковые требования.

Суд апелляционной считает позицию суда первой инстанции неправомерной и необоснованной. Положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлена платность использования земли в Российской Федерации.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанный расчет задолженности является необоснованным в части применения коэффициента - Кдо 14 и полностью исключил его из расчета.

При этом суд первой инстанции сослался на то, что решением Волгоградского областного суда от 22.08.2017 по делу N 3а-468/2017, вступившим в законную силу 16.01.2018, признан недействующим со дня вступления решения суда в законную силу Приказ Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 17.03.2016 № 15-н «Об утверждении значения коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельных участках из категории земель особо охраняемых территорий и объектов, применяемых при расчете размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Волгоградской области» в части установления в пункте 2.2 Приложения к Приказу значения коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельных участках из категории земель особо охраняемых территорий и объектов (Кдо) на территории Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области в размере 14 для круглогодичных туристических баз, баз (домов) отдыха, кемпингов, стационарных и палаточных туристско-оздоровительных лагерей.

С учетом изложенного суд первой инстанции произвел расчет суммы неосновательного обогащения в соответствии с пунктом 2.1.1 Порядка расчета арендной платы на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 №469-П, без применения Кдо в размере 14. В связи с чем, размер неосновательного обогащения за спорный период составил 37 194,08 рублей.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено, что определением Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 N 309-ЭС15-16627, в соответствии с которым пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет кредитору возможность требовать исполнения договора по установленной законом цене, но только в том случае, когда соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону.

Иное толкование этой нормы означало бы, что кредитор может получать незаконно установленную цену. Также указано, что правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/2011, применена только к тем случаям, когда при отмене нормативного акта, устанавливающего ставки арендной платы, отсутствовал ранее действовавший нормативный акт, регулирующий плату за землю.

Однако, как следует из общедоступных информационных источников, ранее ставки арендной платы за использование земельных участков до принятия Приказа №1-н определялись решением Среднеахтубинской районной Думы Волгоградской области от 03.11.2011 № 28/174 «Об утверждении коэффициентов расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, земельные участки, находящиеся в собственности Среднеахтубинского муниципального района» (далее - Решение № 28/174).

В соответствии с пунктом 2.2 приложения №4 к решению № 28/174 установлено значение коэффициента дифференциации по видам деятельности арендатора земельного участка из категории земель особо охраняемых территорий и объектов (Кдо) на территории Среднеахтубинского муниципального района, в размере «12» для круглогодичного использования туристических баз, баз (домов) отдыха, кемпингов, стационарных и палаточных туристическо-оздоровительных лагерей.

Таким образом, при расчете неосновательного обогащения необходимо применять Кдо, установленный в пункте 2.2 приложения №4 к решению № 28/174. Следовательно, размер суммы неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с 19.06.2017 по 11.04.2018 составил 322 443,58 руб.

10. Для определения арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 03.07.2019 по делу №А12-16745/2019 с акционерного общества в пользу управления взыскана задолженность по арендной плате.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12..11.2019 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03.07.2019 изменено.

В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ) (далее - Закон № 135-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» предусмотрено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ).

Решением Волгоградского областного суда от 15.08.2019г., вступившим в законную силу, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 13 июня 2018 года установлена равной его рыночной стоимости в размере 39 670 000, 00 руб.

С учетом изложенного, апелляционная коллегия пришла  к выводу, что решение суда подлежит изменению и произвела перерасчет арендной платы.

11. Величина рыночной стоимости земельного участка для  арендатора является обязательной, если этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы, поэтому  возможно оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 14.01.2019 по делу № А12-40898/18 отказано в удовлетворении заявленных требований о признании недостоверной, использовавшуюся департаментом и администрацией при расчёте арендной платы по договору с 01.04.2017 величину рыночной стоимости земельного участка, из земель населенных пунктов, определенную в соответствии с отчетом об оценке № 52_1744зу, подготовленным муниципальным унитарным предприятием  в размере 9 890 132 рублей; установлении величины рыночной стоимости земельного участка из земель населенных пунктов в размере 4 176 000 рублей, согласно отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № ОН 865, выполненного центром оценки;  признании односторонней сделки по изменению размера арендной платы с 01.04.2017 по договору аренды земельного участка, из земель населенных пунктов недействительной.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2019 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14.012019 по делу №А12-40898/2018 отменено, принят по делу новый судебный акт, которым исковые требования предпринимателя удовлетворены частично: судебная коллегия признал недостоверной, использовавшуюся департаментом и администрацией при расчёте арендной платы по договору аренды № 10160 от 10.11.2011 с 01.04.2017 величину рыночной стоимости земельного участка, из земель населенных пунктов, определенную в соответствии с отчетом об оценке № 52_1744зу, подготовленным муниципальным унитарным предприятием в размере 9 890 132 рублей; установил величину рыночной стоимости земельного участка из земель населенных пунктов, согласно заключению эксперта от 24.07.2019 № 12970-ЗЭ, выполненного обществом с ограниченной ответственностью. В удовлетворении остальных требований предпринимателя было отказано.        

На основании муниципального контракта на оказание услуг по оценке имущества, муниципальное унитарное предприятие произвело оценку спорного земельного участка и, согласно отчету от 15.12.2016 № 52_1744зу, его рыночная стоимость составила 9 890 132 рубля.              

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату.

Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Таким образом, пересмотр и перерасчёт размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Статьёй 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Пунктом 1.5.7. постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» установлено, что годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5 указанного постановления размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С x Кмд x Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости. Таким образом, судебной коллегией установлено, что величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

На основании пункта 2.11. договора, заключенного между департаментом и предпринимателем, размер арендной платы по договору является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для её расчёта, а также изменения порядка (способа) её расчёта, в результате принятия органами государственной власти РФ, Волгоградской области, органами местного самоуправления Волгограда, соответствующих нормативно-правовых актов. В этом случае, арендатор самостоятельно производит её расчет.

Поскольку между сторонами имеется спор о рыночной стоимости земельного участка, определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда ходатайство истца о назначении экспертизы, удовлетворено, при этом, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1. Установить рыночную стоимость земельного участка, из земель населённых пунктов, 2. Установить соответствует ли выполненный муниципальным унитарным предприятием отчёт № 52-1744зу об определении рыночной стоимости земельного участка из земель населённых пунктов требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности?

Заключением эксперта от 24.07.2019 № 12970-ЗЭ, выполненным обществом с ограниченной ответственностью установлено, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15.02.2016 составляет 3 482 000 рублей. Одновременно экспертом было установлено, что при составлении отчёта № 52_1744зу об определении стоимости земельного участка были допущены нарушения действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.            

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия полагает исковые требования  предпринимателя в этой части подлежащими удовлетворению.

12. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 15.05.2019 по делу № А12-9056/2019 расторгнут договор аренды земельного участка, заключенный между Администрацией и обществом. Суд обязал общество возвратить Администрации земельный участок.           

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2019 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15.05.2019 по делу № А12-9056/2019 отменено, в иске отказать.

В соответствие с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Предложение о расторжении договора аренды от 25.06.2012 № 34 направлено Администрацией обществу 08.02.2019. В рассматриваемом случае иск мотивирован невнесением ответчиком за период с 01.01.2017 по 31.12.2018 7 раз подряд по истечении установленного договоров срока платежа арендной платы за пользование земельным участком.

Как следует из материалов дела, в претензии от 05.12.2017 № 05-05/581, содержится указание на задолженность по оплате арендной платы за 3 квартал 2017 в сумме 47 727, 61 руб. и пени в размере 1352,61 руб., установлен 30-ти дневный срок со дня получения претензии для погашения задолженности. Задолженность и пени за указанный период погашены ответчиком.

Требования о погашении задолженности за 1, 2, 3, 4 кварталы 2017, 1, 2 и 3 кварталы 2018 в материалы дела не представлены, и не представлены доказательства направления требований ответчику. Между тем данные периоды упомянуты в иске как периоды просрочки внесения арендной платы. Акты сверки взаимных расчетов по договору № 34 от 25.06.2012 по состоянию на 31.12.2018, 31.03.2019 (л.д. 39-40) свидетельствуют об отсутствии какой-либо задолженности между сторонами.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что расторжение договора аренды и понуждение возвратить арендованное имущество являются крайними мерами гражданско-правовой ответственности. При этом вопрос о расторжении договора аренды решается судом при оценке всех доказательств. Поскольку ответчик в разумный срок уплатил задолженность, иных нарушений обязательств по договору аренды им не допущено, а также учитывая, что расторжение договора, влекущее такие последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд апелляционной инстанций правомерно посчитал избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных предпринимателем нарушений и балансу интересов сторон.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам следует учитывать, что арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. Критерии определения разумного срока законом не установлены, а потому его следует относить к оценочной категории. В каждом случае суд определяет такие пределы с учетом конкретных обстоятельств.

Судебная коллегия установила, что в настоящем случае во исполнение требований статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель, устанавливая «разумный срок», предоставил арендатору 30 дней для исполнения обязательства с даты получения письменного предупреждения.

Таким образом, определяя в рассматриваемом случае пределы разумности срока по инициированию иска о расторжении договора, с учетом вышеназванных правовых норм, исходя из принципов стабильности и предсказуемости в сфере гражданского оборота, а также поведения, ожидаемого от участников гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы сторон арендных правоотношений, суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что разумным следует признать месячный срок после истечения срока, установленного арендатору для исполнения им своих обязательств, тогда как такие действия были совершены арендодателем лишь спустя более года, поскольку с иском о расторжении договора аренды истец обратился в суд только 21.03.2019.

Суд апелляционной инстанции, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, установив отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате на дату принятия решения, учитывая, что допущенные предпринимателем нарушения по просрочке внесения арендных платежей являются несущественными и не повлекли для арендодателя какого-либо ущерба, с иском о расторжении договора аренды истец обратился по истечении разумных сроков, пришел к выводу, что несвоевременное внесение предпринимателем арендной платы, в данном конкретном случае, не может быть квалифицировано как существенное нарушение условий договора аренды, являющееся основанием для его расторжения.

Аналогичные причины послужили основанием для отмены решения по делу № А12-9081/19

13. В силу пункта 10 Правил определения размера арендной платы, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, в случае изменения рыночной стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчёту по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка.

В  случае отсутствия доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда первой инстанции не имеется.

Неустойка в размере 0,1% соответствует принципам разумности и добросовестности.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.03.2019 по делу №А12-23377/2018 с общества в пользу управления взыскана сумма задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка. Суд применил к спорным правоотношениям положение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизив размер неустойки, подлежащей взысканию. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2019 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28.03.2019  было изменено.

Как установлено судом,  управление (арендодатель) и общество (арендатор), заключили договор аренды о предоставлении в аренду земельного участка. Срок действия договора установлен с 17.10.2007 по 16.10.2056.            

Согласно пункту 3.3 договора  размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете.

Согласно дополнительному соглашению с 04.07.2016 годовая арендная плата за использование указанного земельного участка составляет 1 620 652, 68 рублей и исчисляется с 04.07.2016.

Возражая против требований истца, ответчик ссылался на то, что размер годовой арендной платы на 2016 год составлял 1 620 652,68 рублей, при этом расчет арендной платы был произведен на основании рыночной стоимости земельного участка в размере 15 865 236 рублей, по состоянию на 18.02.2011.

Не согласившись с расчетом арендной платы, общество обратилось в Управление Росреестра по Волгоградской области для определения кадастровой и рыночной стоимости земельного участка.

Решением комиссии Управления Росреестра по Волгоградской области, рыночная стоимость земельного участка определена в размере 8 264 000 рублей.

Для перерасчета стоимости арендной платы  общество обратилось с письмом к управлению, приложив решение комиссии Управления Росреестра по Волгоградской области.

Управление письмом ответило отказом в пересмотре стоимости арендной платы, сославшись на пункт 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», согласно которого ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

По мнению ответчика, истцом расчет арендной платы за земельный участок не соответствует  закону, поэтому в судебном заседании представителем  общества заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением суда первой инстанции по делу назначена судебная экспертиза,      на разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Согласно выводам эксперта рыночная стоимость права аренды земельного участка по состоянию на 01.01.2017 составляет 8 111 300, 00 рублей.

Изменяя решение, апелляционная коллегия указала, что судом первой инстанции не принято во внимание, что в силу пункта 10 Правил определения размера арендной платы, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в случае изменения рыночной стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчёту по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка. Поскольку в данном случае оценка рыночной стоимости земельного участка и определенный на её основании размер арендной платы по состоянию на 01.01.2017, установлены судом по результатам проведенной по делу экспертизы, то в таком случае арендная плата подлежала перерасчету, начиная с 01.01.2018.

В соответствии с пунктом 5.2  названного договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Суд первой инстанции принял во внимание чрезмерно высокий процент неустойки (0,1%), установленный договором, по сравнению со ставкой рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период исполнения сторонами обязательств в рамках заключенного договора.

Суд первой инстанции счёл возможным уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки до 200 000, 00 рублей.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 № 263-О указал, что задача суда состоит в устранении явной несоразмерности договорной ответственности. Суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестанет быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

В пунктах 73, 75, 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки. Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1, 2 статьи 333 ГК РФ).

В информационном письме от 14.07.1997 № 17 «Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и др. Неустойка по своему существу является способом обеспечения обязательств и не должна служить средством обогащения кредитора.        

Судебная коллегия указала, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства не представил. Апелляционный суд отмечает, что размер неустойки (0,1%) соответствует принципам разумности и добросовестности. В связи с этим оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда первой инстанции не имелось.

14. При решении вопроса об оставлении иска без рассмотрения суду необходимо учитывать перспективы досудебного урегулирования спора. Претензионный порядок не должен являться препятствием к защите лицом своих прав в судебном порядке. Оставляя исковое заявление без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности урегулирования конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2019 отменено определение Арбитражного суда Волгоградской области от 10.12.2018 по делу № А12-40753/2018, вопрос направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.12.2018 по делу №А12- 40753/18 исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды оставлено без рассмотрения по мотиву несоблюдения  предпринимателем досудебного порядка в связи с предъявлением иска до истечения 30-ти дневного срока с даты направления претензии.        

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

В материалах дела имеется досудебная претензия, а также доказательства направления ответчику  у - 27.10.2018. Исковое заявление предпринимателя было подано 10.11.2018 (согласно штемпелю на почтовом конверте).

В связи с отсутствием в договоре аренды условия, изменяющего срок, определенный частью 5 статьи 4 АПК РФ, и подачей предпринимателем  иска до истечения 30 календарных дней с момента направления претензии, суд первой инстанции счел исковое заявление подлежащим оставлению без рассмотрения.

При этом, судом первой инстанции не было учтено следующее. Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд.

При претензионном порядке урегулирования споров кредитор обязан предъявить к должнику требование (претензию) об исполнении лежащей на нем обязанности, а должник - дать на нее ответ в установленный срок. При полном или частичном отказе должника от удовлетворения претензии или неполучении от него ответа в установленный срок кредитор вправе предъявить иск.

При решении вопроса об оставлении иска без рассмотрения суду необходимо учитывать цель претензионного порядка и перспективы досудебного урегулирования спора. Целью установления претензионного порядка разрешения спора, среди прочего, является экономия средств и времени сторон, сохранение между сторонами партнерских отношений, уменьшение нагрузки судов.

При этом претензионный порядок не должен являться препятствием к защите лицом своих прав в судебном порядке. Оставляя исковое заявление без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности урегулирования конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде.

Как усматривается из материалов дела: 1) на момент вынесения судом обжалуемого определения от 10.12.2018 нормативно-определенный срок рассмотрения претензии, направленной в адрес ответчика 27.10.2018, истек; 2) в отзыве на иск общество прямо указало на необоснованность исковых требований  предпринимателя в связи с надлежащим исполнением договорных обязательств и отсутствием задолженности по договору аренды.

При таких обстоятельствах оставление иска без рассмотрения носит формальный характер, так как заведомо не способно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора, приведет к необоснованному затягиванию и ущемлению прав сторон на разрешение спора в судебном порядке.

С учетом изложенного у суда первой инстанции отсутствовали предусмотренные пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ основания для оставления искового заявления без рассмотрения.

15. Арендодатель не учел в расчете уплаченный гарантийный взнос, что послужило основанием отмены судебного акта.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 23.08.2019 по делу № А12-23869/19 заявленные требования о взыскании арендной платы удовлетворены в полном объеме.  

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2019 г. отменено решение Арбитражного суда Волгоградской области от 23.08.2019 по делу № А12-23869/2019 изготовленное в виде резолютивной части, в порядке упрощенного производства. Принят по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Согласно исковым требованиям, на момент расторжения договора аренды у ответчика сформировалась задолженность по арендным платежам в размере 45 980 рублей.           

Суд апелляционной инстанции установил, что согласно пункту 4.1.1 дополнительного соглашения от 31.10.2016, в качестве обеспечения денежных требований арендатора по договору субаренды от 01.03.2014, субарендатор обязан уплатить арендатору гарантийный взнос в размере равном арендной плате за один месяц, который должен быть уплачен в течение трех банковских дней с даты подписания сторонами настоящего договора

Согласно пункту 4.1.2 дополнительного соглашения стороны оговорили, что гарантийный взнос засчитывается в счет оплаты за последний месяц субаренды в случае расторжения договора по соглашению либо по истечению срока субаренды при надлежащем его исполнении.

Как следует из содержания пункта  4.1.9 дополнительного соглашения при расторжении договора по соглашению сторон, гарантийный взнос, если он не был зачтен согласно п. 4.1.2 договора, подлежит возврату субарендатору.

Из материалов дела следует, что ответчиком правопредшественнику истца был перечислен гарантийный взнос в размере равном арендной плате за один месяц, который не был зачтен согласно пункту 4.1.2 договора, и при расторжении договора по соглашению сторон, подлежал возврату субарендатору. При таких обстоятельствах задолженность по договору аренды отсутствовала.

16. Требование арендодателя к арендатору, в отношении имущества которого возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве), о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, и заключенного на срок более 5 лет, либо заключенного на срок менее 5 лет и в нем отсутствует условие, что требуется обязательное согласие арендодателя на передачу прав, спор о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) арендатора – должника, поскольку в силу закона передача прав арендатора по такому договору не поставлена в зависимость от наличия согласия на это арендодателя, а, следовательно, нет формальных препятствий для рассмотрения вопроса о включении такого права в конкурсную массу арендатора и последующей его реализации в процедуре конкурсного производства.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу о расторжении договора на аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.06.2019 по делу № А12-11384/2019 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 30.09.2019 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.06.2019 по делу № А12-11384/2019 отменено, исковое заявление администрации о расторжении договора аренды земельного участка оставлено без рассмотрения.

В постановлении указано, что удовлетворяя исковые требования о расторжения договора аренды земельного участка, суд первой инстанции не учел следующего.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области  общество признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, утвержден конкурный управляющий.

Часть 5 указанной статьи, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Иные правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Правила, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 Земельного кодекса Российской Федерации общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В пункте 15 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В рассматриваемом случае срок действия договора определен сторонами с 10.07.2016 по 09.07.2065, что составляет более пяти лет, а потому к правоотношениям сторон подлежат применению нормы статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

Земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы, Законом о банкротстве не отнесены. Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном законом о банкротстве.

С момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.

В пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункте 1 статьи 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. В связи с этим, в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению в частности также требования возникшие до возбуждения этого дела, требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг и т.п.), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве. При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу (в рассматриваемом случае право аренды на спорный земельный участок включено в конкурсную массу) и дальнейшую реализацию этого права в процедуре конкурсного управляющего для удовлетворения требований кредиторов.

Данные подходы отмечены в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2016 № 301-ЭС16-4180, от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500, от 08.09.2016 № 309-ЭС16-4636, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 20.10.2016 № Ф06-12164/2016 по делу № А12-31006/2015, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 19.04.2017 №Ф06-18559/2017 по делу А12-46440/2016, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 31.05.2017 №Ф06-20358/2017 по делу №А12-48771/2016.

В силу пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.