Газета "Волгоградская газета" от 13.09.2006г., статья "ТСЖ идет ва-банк"

 

 

Цивилизованный путь выясне­ния отношений предпочло и това­рищество собственников жилья «Улица Мира, дом 13». Оно предъя­вило в арбитражный суд области так называемый «негаторный иск», в котором речь шла о признании недействительным договора арен­ды. Причем все было чин по чину — истец-собственник воспользовал­ся статьей 304 Гражданского ко­декса РФ, согласно -которой он может требовать защиты своих прав от нарушений, «хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения». «Овчинка», сами понимаете, Стоила «выделки», поскольку недвижимость всегда в цене.

Причиной же спора послужило то, что в декабре 2005 года депар­тамент муниципального имуще­ства администрации Волгограда (арендодатель), МУ ЖКХ Цент­рального района (балансодержа­тель) и ООО «Сириус НЭТ» (арен­датор) заключили договор арен­ды. Согласно его условиям «Си­риус НЭТ» мог пользоваться на правах аренды нежилым помеще­нием общей площадью свыше 50 кв. метров по ул. Мира, 13. Как вы догадались, уважаемые чита­тели, из-за этого договора и разгорелся сыр-бор. Истец считал его «неправомерным». По его мнению, спорное нежилое помещениё входило в состав имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности  собственникам жилья в многоквартирном доме по ул. Мира; 13. И без согласия членов ТСЖ ответчики — департамент муниципального имущества и ООО «Сириус НЭТ» — заключать договор не имели пра­ва. Расторгнуть его, и все дела.

Но, как говорил один из героев «Кавказской пленницы», не будем торопиться. В ходе судебного раз­бирательства выяснилось, что в статье 36 Жилищного кодекса РФ четко сказано: общее имущество в многоквартирном доме находится у в общей долевой собственности собственников помещений, а не принадлежит на праве собственно­сти товариществу собственников жилья. Истец, как мы знаем, явля­ется некоммерческой организаци­ей, объединяющей собственников помещений «для совместного уп­равления комплексом недвижимо­го имущества... обеспечения эксп­луатации этого комплекса, владе­ния, пользования и в установлен­ных законодательством пределах распоряжения общим имуще­ством» (статья 135 Жилищного ко­декса РФ). Кроме того, он, оказы­вается, не наделен полномочиями собственника недвижимого имуще­ства. Как заметил суд каждый из членов ТСЖ остается собственни­ком индивидуально-определенно­го помещения и одновременно «участником долевой собственно­сти на общее имущество для со­вместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимости». Вывод напрашивается сам собой — при таких обстоятельствах истец не является собственником спорного помещения. А действующее законодательство  не предусматривает обращения  ТСЖ в суд с целью защиты интересов собственников, если после­дние об этом не просили.

Есть и другая тонкость. Как ус­тановлено в суде, жилой много­квартирный дом по ул. Мира, 13 введен в эксплуатацию еще в 1950 году. То есть во времена, когда ни о каком ТСЖ и слыхом не слыхивали. Понятно, что и к строительству дома, финансиро­ванию работ истец не имел ни­какого отношения. Что же каса­ется права собственности на жи­лые помещения, то оно возникло у жильцов — членов товарище­ства—в процессе приватизации. По этой причине, указал суд, ос­нований для отнесения спорного нежилого помещения к общему имуществу собственников жилья в многоквартирном доме нет.

Решением суда в иске отказа­но, поскольку его требования не подтверждены материалами дела и противоречат правилам целого ряда статей ГК РФ. В настоящий момент судебный акт обжалован истцом. Однако жалоба оставле­на без движения для устранения нарушений при ее подаче.

 

Меня заинтересовало еще одно дело — оно практически од­новременно с первым слушалось в арбитражном суде. Опять же по иску ТСЖ «Улица Мира, 13» — то­варищество просило признать действия департамента муници­пального имущества незаконны­ми. В качестве третьих лиц в про­цессе участвовали администра­ция Волгограда, Волгоградская городская Дума и ООО «Гольф­стрим». Кстати, «незаконные дей­ствия» выражались в том, что от­ветчик, то бишь департамент, вы­ставил на торги встроенное не­жилое помещение (подвал) об­щей площадью свыше 200 кв. метров по ул. Мира, 13.

Но и в этом случае истец, по мнению суда, был не прав. Дело в том, что торги в данном случае не прихоть департамента. Поло­жением Волгоградского горсове­та ежегодно утверждается про­грамма приватизации муници­пального имущества, в том числе муниципальных нежилых поме­щений. Объекты же, включенные туда, являются муниципальной собственностью и входят в реестр муниципального имущества—как, впрочем, и подвал по договору, аренды с ООО «Сириус НЭТ». В свою очередь, реестр позволяет собственнику по своему усмотре­нию совершать в отношении при­надлежащего ему имущества любые действия, не противореча­щие закону и не нарушающие права и охраняемые законом ин­тересы других лиц. Исследовав все материалы по делу, суд пришел к убеждению: ис­тец не доказал, что нарушены его права и охраняемые законом ин­тересы других лиц, что отчуждение спорного имущества лишит его возможности эксплуатировать и обслуживать дом в целом и поме­щения в нем. Не говоря о том, что на процессе всплыл прелюбопыт­ный факт: спорный объект... ни­кто и не выставлял на торги.

 Ольга ЧЕРНИЧКИНА