Пресс-релиз по делу о расторжении договора аренды и понуждении к освобождению земельного участка

Пресс-релиз

арбитражного суда Волгоградской области

ссылка на источник информации обязательна

Решением арбитражного суда от 16.10.2007 г. удовлетворен иск Администрации г. Волгограда к ООО «Авторынок-Лада». Суд расторг договор аренды земельного участка от 27.05.2003 г., заключенный между администрацией Волгограда и ООО «Авторынок-Лада» и обязал ООО «Авторынок-Лада» освободить земельный участок площадью 15.267 кв.м., расположенный в Советском районе г. Волгограда по ул. Электролесовской, 15 с  передачей его Администрации  г.Волгограда.

Обосновывая свои требования, истец, Администрация г. Волгограда, указал, что ответчиком допущено нарушение условий договора, поскольку изменениями от 09.08.2005 г. стороны установили иной вид разрешенного использования арендуемого земельного участка, а именно «эксплуатация автостоянки».

27.05.2003 г. между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО «Авторынок-Лада» (арендатор) подписан договор (далее-Договор) аренды земельного участка площадью 15 267 кв.м., расположенного в Советском районе г. Волгограда по ул. Электролесовская, 15, согласно которого  участок предоставлен для эксплуатации авторынка со сроком  действия до 21.06.2006 г.. Арендатор также взял на себя обязательство по первому требованию администрации города освободить земельный участок.

09.08.2005 г. сторонами подписано соглашение об изменении Договора, в части целевого назначения земельного участка внесено изменение – для эксплуатации автостоянки по ул. Электролесовская, 15 в пос. Купоросный в Советском районе.

12.09.2006 г. сторонами подписано соглашение об изменении Договора, согласно п. 1.1. которого срок аренды земельного участка для эксплуатации автостоянки по ул. Электролесовская, 15 в пос. Купоросный в Советском районе продлен до 11.09.2009 г.

           11.04.2007г. на основании заявления арендатора произведена государственная регистрация лишь Договора и изменений к нему от 12.09.2006 г..

02.10.2007г. произведена государственная регистрация изменений от 09.08.2005г. к Договору.

           Между тем, 01.09.2006 г. ООО «Авторынок-Лада» заключило договор поручения с ООО «Автосалон-Зеленое кольцо», согласно которому ООО «Автосалон-Зеленое кольцо» от имени ООО «Авторынок-Лада» обязалось на земельном участке общей площадью 5.000 кв.м. оказывать услуги по хранению контейнеров и автотранспортных средств за вознаграждение в размере 64% от вырученных денежных средств со сроком действия договора с 01.01.2007 г. по 31.12.2007 г..  11.01.2007 г. ООО «Авторынок-Лада» и ООО «Автосалон-Зеленое кольцо» заключили  дополнительное соглашение к договору от 01.09.2006 г., по которому последний принимает в пользование металлические контейнеры и др. имущество. В марте 2007 г. ООО «Авторынок-Лада» уведомило ООО «Автосалон-Зеленое кольцо» о прекращении действия договора от 01.09.2006 г..

21.03.2007 г. Департаментом муниципального имущества Администрации г. Волгограда в рамках осуществления муниципального земельного контроля проведена проверка и установлено, что часть арендуемого земельного участка (площадь около 5.040 кв.м.) используется не в соответствии с его разрешенным использованием (для организации авторынка). Вследствие чего, Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда, наделенный правом ведения арендных отношений по земле, письмом от 31.05.2007 г. уведомил ответчика о необходимости устранения допущенных нарушений в течение 10-ти дней, а именно привести земельный участок в соответствие с разрешенным видом его использования,  ответчику также было предложено расторгнуть Договор аренды. Так как арендатор не устранил нарушения и возражал против  расторжения договора, арендодатель обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

Ответчик иск не признал, просил суд отказать в его удовлетворении, поскольку договор от 27.05.2003 г. при прохождении государственной регистрации не имел изменений от 09.08.2005 г., в связи с чем, эти изменения являются незаключенными до момента их регистрации 02.10.2007 г., т.е. арендатор не мог нарушить эти условия до 02.10.2007 г.. Кроме того, о фактическом использовании части арендуемого земельного участка в размере 5.000 кв.м. ответчику не было известно. Ответчик считает, что истцом не доказан факт использования арендованного участка в качестве авторынка. Ответчик  также полагает, что разумный срок устранения возможных нарушений арендатором условий договора в рассматриваемом случае является срок минимум два месяца. Этот срок должен быть рассчитан с 11.07.2007г., т.е. с момента увольнения главного бухгалтера ответчика, который получал претензии арендодателя и судебные повестки и не докладывал о них руководству.

Удовлетворяя исковые требования, суд указал, что к моменту рассмотрения настоящего дела Договор был заключен на условиях предусмотренных в редакции 27.05.2003 г., а также изменений к нему от 09.08.2005 г. и 12.09.2006 г..

            Доводы ответчика судом проверены и признаны  несостоятельными.

Согласно п.2 ст. 425 Гражданского кодекса РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

            Как следует из текста изменений от 09.08.2005 г. к Договору стороны пришли к соглашению об изменении вида разрешенного использования земельного участка с 28.06.2005 г., что также подтверждает наличие этой обязанности ответчика использовать земельный участок в соответствии с вновь определенным видом использования именно с указанной даты. В соответствии с Договором право арендатора на использование предоставленного участка ограничивается целями и условиями его предоставления. Таким образом, ООО «Авторынок-Лада» имело право на использование арендованного земельного участка не иначе как для эксплуатации автостоянки.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями  обязательства и требованиями закона.         

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Суд признал установленным факт использования ответчиком части арендуемого земельного участка в качестве авторынка в период с 21.03.2007 г. по 05.09.2007 г., поскольку в этот период были составлены соответствующие акты, фиксирующие данные нарушения.  Факт использования контейнеров, расположенных на арендуемом ответчиком участке для торговли после 11.07.2007 г., подтверждается и позицией самого ответчика, представитель которого в обоснование необходимости двухмесячного срока устранения выявленных арендодателем недостатков после этой даты пояснил, что «такой срок вызван необходимостью для предпринимателей, осуществляющих торговую деятельность на арендуемом ответчиком участке».

Суд признал, что допущенное арендатором нарушение условий договора носит существенный характер, поскольку влечет недополучение бюджетом муниципального образования денежных средств, исходя из такого разрешенного вида использования, как организация авторынка.  Согласно представленного истцом расчета, использование площади в размере 5.040 кв.м. для организации авторынка влечет недополучение бюджетом муниципального образования денежных средств в размере 872 482,4 руб. в год по сравнению с использованием того же участка в качестве автостоянки.

Кроме того, 04.02.2004 г. по результатам рассмотрения арбитражного дела №А12-34012/04-с14 по иску Администрации г. Волгограда к ООО «Авторынок-Лада» о взыскании неосновательного обогащения за использование спорного участка между сторонами заключено мировое соглашение, по условиям которого ответчик полностью признал наличие перед истцом задолженности, рассчитанной исходя из ставки арендной платы, предусматривающей функционирование постоянно действующих авторынков, а также нахождение участка в 14-ой зоне градостроительной ценности Волгограда.

Поскольку на момент рассмотрения данного дела, последствия нарушения обязательств путем возврата неосновательно сбереженных денежных средств ответчиком не устранены, суд не усмотрел оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований.

07.11.2007 года на решение первой инстанции поступила апелляционная жалоба ООО «Авторынок-Лада».

Пресс-служба

арбитражного суда

Опубликовано: 27.11.2007 11:54 Обновлено: 27.11.2007 11:54