АНАЛИТИЧЕСКАЯ СПРАВКА по судебной практике разрешения административных споров, связанных с арендой публичной собственности включая земельные участки, за период с октября 2016г. по октябрь 2017г.

В соответствии с пунктом 4.2. плана работы Арбитражного суда Волгоградской области на 2-е полугодие 2017г. проанализирована практика разрешения судьями шестого судебного состава административных споров, связанных с арендой публичной собственности, включая земельные участки, за период с октября 2016г. по октябрь (включительно) 2017г.

За указанный период судебным составом рассмотрено 75 дел по земельным спорам. По спорам, связанных с арендой земельных участков - 32 дела.

В том числе:        2016г.         2017г.

всего рассмотрено       21      54

по аренде земельных участков 10            22

Все рассмотренные требования предъявлены в порядке главы 24 АПК

РФ.

I. Рассмотренные дела можно разграничить по следующим предметам спора:

1) отказ в предоставлении в аренду земельных участков - 12 дел. По 5 делам требования удовлетворены, по 5 в удовлетворении требований отказано, по 2 производство по делу прекращено в связи с принятием отказа от требований.

По 8 делам заявителями оспаривались постановления Администрации Волгограда об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов (по 3 - удовлетворены, по 3 - в удовлетворении отказано, по 2 - производство прекращено). По 3 делам оспаривались ненормативные правовые акты (оформленные в виде решения) Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (по 2 требования удовлетворены, по 1 - отказано).

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ (далее Кодекс), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Уполномоченный орган в соответствии с пунктом 1 статьи 39.16 Кодекса принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Со ссылкой на указанную норму Администрация отказала в предоставлении земельных участков в аренду (дела №А12-9393/2016, А12- 45274/2016). Суд согласился с таким решением, поскольку в обоих случаях имели место решения арбитражного суда о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорных земельных участках. Постановлением апелляционного суда по делу №А 12-45274/2016 решение суда оставлено без изменений.

По делу №А 12-50857/2016 с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду также обратился собственник объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке. Ему отказано в предоставлении земельного участка в аренду без торгов также со ссылкой на пункт 1 статьи 39.16 Кодекса на том основании, что расположенный на земельном участке объект не является капитальным. Удовлетворяя предъявленные требования, суд указал, что право собственности заявителя на объект недвижимости никем не оспорено, представленные ответчиком доказательства не подтверждали законность оспариваемого постановления, поскольку или не имели отношение к спору, или же были получены после принятия оспариваемого акта. Решение оспорено в апелляционный суд (производство приостановлено).

Пунктом 14 статьи 39.16 Кодекса также установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

По указанным основаниям Обществу и индивидуальным предпринимателям отказано в предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов (А12-56332/2016, №А12-56346/2016, А12- 3830/2017).

Отказывая в удовлетворении требований по делу №А 12-56332/2016, суд согласился с позицией ответчика, указав, что испрашиваемый земельный участок не соответствует утвержденному Администрацией Волгограда проекту планировки и межевания территории.

Так земельный участок расположен на территории озеленения улиц и территории пешеходных связей, часть земельного участка предполагается изъять для государственных и муниципальных нужд.

Заявитель же просил предоставить земельный участок в аренду для эксплуатации нежилого здания под кафе-закусочную. Также судом установлено, что первоначально земельный участок предоставлялся иному предпринимателю под торговый павильон - временный (мобильный) некапитальный объект. При этом, не смотря на государственную регистрацию права собственности заявителя по делу на объект недвижимости, продолжал свое действие договор аренды земельного участка, заключенный с первоначальным обладателем объекта.

Согласно же пункту 2 статьи 39.16. Кодекса нахождение испрашиваемого земельного участка в аренде у другого лица также является основанием для отказа в его предоставлении заявителю в аренду без проведения торгов.

В связи с тем, что на испрашиваемом для завершения строительства земельном участке расположено муниципальное имущество (объект недвижимости), по делу №А 12-67718/2016 также отказано в удовлетворении требований о признании незаконным решения КУГИ о предоставлении земельного участка в аренду (пункт 5 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ).

Удовлетворяя требования предпринимателя (дело №А 12-56346/2016), суд не согласился с позицией ответчика о несоответствии вида разрешенного использования испрашиваемого земельного участка целям его использования, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка его разрешенный вид использования «размещение аптечно-остановочного павильона». В заявлении указана, цель использования «для эксплуатации торгового объекта». В свидетельстве о государственной регистрации права собственности назначение аптечно-остановочного павильона указано как «торговое». В связи с чем, суд пришел к выводу о соответствии разрешенного вида использования земельного участка целям его назначения, указанного в заявлении о предоставлении земельного участка.

Постановлениями апелляционного и кассационного судов решение суда оставлено без изменения.

Аналогичное решение принято и по делу №А 12-65276/2016, решение оставлено в силе постановлениями вышестоящих судебных инстанций.

По делу № А12-3830/2017 суд также не согласился с доводами Администрации о том, что разрешенный вид использования земельного участка не соответствует целям его использования, поскольку в заявлении о предоставлении земельного участка в аренду был указан тот вид разрешенного использования, который указан в кадастровом паспорте земельного участка. При этом суд также не согласился с доводами ответчика о том, что фактическое использование объекта недвижимости не соответствует разрешенному виду использования, в связи с тем, что ответчик не представил достаточных доказательств в подтверждение своих доводов.

Апелляционный суд, ссылаясь на те же доказательства, что и суд первой инстанции, сделал обратный вывод и посчитал доказанным факт использования Обществом объекта недвижимости не по фактическому разрешенному виду использования.

При рассмотрении дела №А 12-14530/2017 суд удовлетворил требования о признании незаконным решения КУГИ об отказе в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства, указав, что ответчик при вынесении оспариваемого акта неправомерно руководствовался положениями пункта 1 статьи 39.16. КоАП РФ. В данном случае применению в системном толковании подлежат часть 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункт 4 пункта 1 статьи 39.17, подпункт 10 пункта 2, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Согласно перечисленным нормам предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного.

Решение обжаловано в апелляционный суд (производство приостановлено).

В рамках дела №А12-25797/2017 предпринимателю отказано в удовлетворении требований о признании незаконным решения Администрации района Волгограда в предоставлении земельного участка в аренду под нестационарный торговый объект, поскольку их размещение осуществляется без оформления земельно-правовых отношений, что предусмотрено Порядков предоставления права на размещение нестационарных торговых объектов на территории Волгограда, утвержденного Решением Волгоградской городской Думы от 23.12.2016г. № 52/1513.

Кроме того, требования предъявлены к ненадлежащему ответчику, поскольку вопросы заключения договоров аренды земельных участков в соответствии с соответствующим Положением отнесены к компетенции Департамента земельных ресурсов администрации Волгограда (существовал на момент рассмотрения дела).

2) обжалование одностороннего отказа от договорных обязательств - 10 дел.

По 3 делам требования удовлетворены, по 5 в удовлетворении требований отказано, по 1 производство по делу прекращено в связи с принятием отказа от требований, 1 оставлено без рассмотрения в связи с повторной неявкой заявителя в суд.

По 4 делам (А12-18045/2016, А12-19884/2017, А12-19886/2017, А12- 21457/2017) обжалование решений (действий) арендодателей об одностороннем отказе от договоров аренды земельных участков фактически было вызвано тем, что в отсутствие таких договоров невозможна дальнейшая эксплуатация на законных основаниях расположенных на них нестационарных торговых объектов. Расторжение договоров привело к осуществлению администрациями районов Волгограда мероприятий по демонтажу таких объектов.

Суды отказали в удовлетворении предъявленных требований на том основании, что у арендодателей имелись установленные договорами и законом основания для одностороннего отказа от договорных обязательств.

В пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" отражено, что если арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Руководствуясь, в том числе и указанным положением, суд отказал в удовлетворении требований и по делу А12-41138/2016.

Два решения оспорены в апелляционный суд, еще не рассмотрены.

По 3 делам требования удовлетворены. Так в рамках дела №А12- 27468/2017 удовлетворяя предъявленные требования, суд указал на отсутствие правовых оснований у арендодателя от отказа от договорных обязательств на том основании, что на спорном земельном участка расположен принадлежащий заявителю на праве собственности объект недвижимости. В силу положений части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ такое лицо имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду. При этом ранее решением районного суда арендодателю отказано в удовлетворении требований о признании отсутствующим права собственности заявителя на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке.

По делу №А12-6876/2017 удовлетворены требования Общества о признании недействительным распоряжения ТУ Росимущества в Волгоградской области о расторжении договора аренды земельного участка на том основании, что изменилось разрешенное использование земельного участка. При принятии оспариваемого распоряжения ответчик руководствовался разъяснительными письмами вышестоящего органа, которые не обладали признаками нормативного правового акта. Кроме того, фактически отсутствовало изменение разрешенного вида использования земельного участка, поскольку ответчик во исполнение судебного акта привел договорные отношения между сторонами в первоначальное положение.

Постановлениями апелляционного и кассационного судов решение остановлено без изменения.

Удовлетворяя требования Общества о признании незаконным одностороннего отказа КУГИ от договора аренды, суд указал на его добросовестность при исполнении договорных обязательств, на то, что им последовательно и своевременно осуществлены мероприятия по оформлению всей разрешительной документации, отказ же от договора нарушает права заявителя, который фактически лишился возможности завершить строительство объекта. (А 12-5210/2017).

Апелляционный суд со ссылкой на Информационное письмо ВАС РФ № 66 и судебные акты ВС РФ решение отменил, указав, что не имеет правового значения факт выполнения или невыполнения заявителем требований земельного и градостроительного законодательства при освоении земельного участка и его добросовестность при исполнении договорных обязательств, поскольку арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. Кассационным судом постановление апелляционного суда оставлено без изменений.

3)  об оспаривании действий, связанных с не проведением торгов на право аренды земельных участков или не представление земельных участков после проведения торгов - 4 дела (А 1240267/2016, №12- 47806/2016, А12-8497/2017, А12-9498/2017). По всем делам в удовлетворении требований отказано. Апелляционный суд решения оставил без изменения. По 3 делам судебные акты оспорены в кассационный суд, который оставил без изменения судебные акты по 2 делам, по одному делу решение не принято.

В рамках дела №А 12-40267/2016 оспаривался отказ Администрации района в предоставлении земельного участка сельхозназначения в аренду. Отказывая в удовлетворении требований, суд указал, что, поскольку на испрашиваемый земельный участок подано более одного заявления, ответчик в силу прямого указания закона (статья 39.11 Земельного кодекса РФ) принял меры к организации и проведению торгов на право аренды спорного земельного участка. При этом сам заявитель по делу на торги не явился, податель второй заявки не был допущен к проведению торгов. В связи с чем, у ответчика отсутствовали правовые основания для предоставления земельного участка в аренду.

Отказано и в удовлетворении требований Общества в рамках дела №А12-47806/2016, который просил предоставить в аренду дополнительно земельный участок для организации площадки для открытого хранения стройматериалов. Поскольку испрашиваемый земельный участок расположен на землях общего пользования, то в силу положений подпункта 18 пункта 8 статьи 39.11 Кодекса такой земельный участок не может быть предметом торгов.

Со ссылкой на положения пункта 2 статьи 39.6 Кодекса суд отказа в удовлетворении требований о признании незаконным бездействия администрации сельского поселения в не проведении торгов на право аренды земельных участков (А12-8794/2017, А12-9498/2017), поскольку земельные участки под строительство объектов коммунально-бытового значения предоставляются в аренду без торгов.

4) споры об оспаривании действий арендодателей по изменению условий договоров аренды - по 3 делам в удовлетворении требований отказано, производство по 1 делу прекращено в связи с тем, спор не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

В рамках дела №А12-61651/2016 (изменений условий договора по арендным платежам) в удовлетворении требований отказано, поскольку спор носит гражданско-правовой характер.

По делам №А12- 27127/2017 и А12-60942/2016 также отказано в удовлетворении требований об изменении условий договоров аренды в части включения в состав арендаторов. В обоих случаях также указано на избрание заявителями ненадлежащего способа защиты нарушенного права. Вместе с тем, в обоих случаях судом дана оценка по существу заявленных требований.

В рамках дела №А 12-27127/2016 в удовлетворении требований отказано, поскольку на момент обращения с заявлением в суд предприниматель не являлся собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. В силу чего, обладает правом требования заключения с ним договора аренды.

В рамках дела №А 12-60942/2016 Общество просило изменения в договор аренды, включив его в состав арендаторов. При этом указало в заявлении, что земельный участок необходим для эксплуатации объекта недвижимости, разрешенный вид использования которого отличался от разрешенного вида использования земельного участка. Постановлением апелляционного решение оставлено без изменений.

5)  обжалование действий арендодателя по обращению в Управление Росреестра с заявлением о погашении записи о договоре аренды - 1

 дело (А12-44630/2016). Требования удовлетворены. Постановлениями апелляционного и кассационного судов решение оставлено без изменений.

Обращаясь в Управление Росреестра с заявлением о погашении записи о договоре аренды, Администрация района указала на прекращение договорных отношений с Обществом, представив соответствующее уведомление об отказе от договора.

При рассмотрении дела судом установлено, что фактически в регистрирующий орган представлено уведомление, отличающееся по своему содержанию от уведомления, направленного в адрес Общества. Анализ представленных доказательств позволил суду сделать вывод о том, что договорные отношения не прекращены, договор аренды является действующим. В связи с чем, у ответчика отсутствовали основания для совершения оспариваемых действий.

6) об оспаривании бездействия в не подготовке договоров аренды – 1 дело, в удовлетворении требований отказано, апелляционный суд решение оставил без изменения (А 12-64107/2016).

Отказывая в удовлетворении требований, суд указал на фактическое отсутствие предмета спора, поскольку представленные доказательства свидетельствовали о принятии ответчиком мер для заключения договоров. Более того, фактически сразу после предъявления заявления в суд такие договоры были заключены.

Постановлением апелляционного суда решение оставлено без изменения.

II.  Обжалование судебных актов в вышестоящие судебные инстанции

За анализируемый период в апелляционный суд оспорено 17 судебных актов, из которых 11 оставлены без изменения, 2 отменены, по 4 жалобы не рассмотрены.

В кассационную инстанцию оспорено 6 судебных актов, 5 из которых оставлены без изменения, по 1 делу жалоба не рассмотрена.

В апелляционном суде отменены решения по делам А12-5210/2017 и №А12- 3830/2017. Анализ причин отмены приведен выше.

Проведенный анализ свидетельствует о сложившейся единообразной практике рассмотрения дел указанной категории. Проблемные вопросы при рассмотрении дел отсутствуют. Ввиду незначительного количества рассматриваемых дел (с учетом разнообразия предметов спора) необходимость делать выводы по правоприменению отсутствует.

Опубликовано: 22.09.2020 11:54 Обновлено: 22.09.2020 11:54