АНАЛИТИЧЕСКАЯ СПРАВКА по судебной практике по спорам, связанным с применением законодательства об аренде, в период с октября 2016 года по октябрь 2017 года
В соответствии с пунктом 4.2. плана работы Арбитражного суда Волгоградской области на 2017 год подготовлено обобщение судебной практики по спорам, связанным с применением законодательства об аренде, в период с октября 2016 года по октябрь 2017 года.
В соответствующий период судьями 1 -го судебного состава было рассмотрено 3 120 дел, связанных с применением законодательства об аренде.
Из указанного количества споров 1 807 дел или 57,92% от общего количества дел, рассмотренных с применением законодательства об аренде, составили споры, вытекающие из аренды публичной собственности. При этом 1 300 дел или 41,67% от общего количества споров об аренде связано с арендой земельных участков, находящихся в публичной собственности.
Следует отметить, что подавляющее большинство споров, возникших в связи с применением законодательства об аренде, составляют споры о взыскании арендной платы и неустойки за просрочку её внесения - 3 117 дел (99,9%), включая споры о взыскании задолженности по арендной плате как движимого, так и недвижимого имущества (в том числе земельных участков). Следует так же отметить, что в обозреваемый период судьями 1-го судебного состава рассмотрено 77 дел (2,47%) по спорам об изменении и расторжении договоров аренды.
От общего количества принятых судом решений по спорам, связанным с применением законодательства об аренде (3 120 дел), по 2 431 делу судом принято решение об удовлетворении заявленных требований, что составляет 77,92% от общего количества споров об аренде.
В апелляционном порядке было обжаловано 273 судебных акта. Из обжалованных в апелляционном порядке 273 решений по делам, связанным с применением законодательства об аренде, по 43 делам решения суда первой инстанции были отменены (изменены) Двенадцатым арбитражным апелляционным судом, что составило 1,38% от общего количества рассмотренных дел об аренде или 15,75% от числа обжалованных решений.
В кассационном порядке были обжалованы судебные акты по 72 делам. Из обжалованных в кассационном порядке 72 решений по делам, связанным с применением законодательства об аренде, по 10 делам решения суда первой инстанции были отменены арбитражным судом Поволжского округа, что составило 0,32% от общего количества рассмотренных дел об аренде или 13,89% от числа обжалованных решений.
В Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ в анализируемом периоде были рассмотрены кассационные жалобы по 32 делам.
Судебной коллегией по экономическим спорам ВС РФ в рассматриваемом периоде отменено 2 решения по делам А12-28076/15 и А12-47350/15.
При рассмотрении дел данной категории споров следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ. Федерального закона от
13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Федерального закона от 29.07.1998 (в ред. от 12.03.2014) №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 16.07.1998 (в ред. от 21.12.2013) №102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 №469- п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области», иными нормативно-правовыми актами, регулирующими арендные отношения.
Особое внимание при рассмотрении дел данной категории споров следует обращать на рекомендации, изложенные в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (в ред. от 25.01.2013 №13) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7«0 применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», Информационном письме от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
Значительную практическую помощь при рассмотрении дел по применению положений гражданского законодательства о договоре аренды оказывают разъяснения, содержащиеся в обзорах судебной практики Верховного суда Российской Федерации, например: Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ
19.10.2016, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016, и др.
В результате настоящего анализа выделены актуальные правовые позиции, заслуживающие внимания в правоприменительной практике.
1. Коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке (Кдп), необходимо определять в зависимости от фактического назначения объектов, расположенных на земельном участке, принимая во внимание вид разрешенного использования этого земельного участка (Дело №А12-62229/2016).
Согласно материалам дела между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды, по условиям которого ответчику предоставлен земельный участок для эксплуатации производственных помещений, офиса и магазина сроком на 49 лет.
Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции согласились с представленным истцом расчетом, в том числе и в части применения спорного коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке (Кдп) равным 9.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что по договору аренды участок был предоставлен для эксплуатации производственных помещений, офиса и магазина. То есть из того, что стороны при заключении договора аренды указали фактическое назначение объектов, расположенных на земельном участке.
Кроме того, суд принял во внимание, что при определении КДП истец руководствовался кадастровой стоимостью земельного участка, которая определена исходя из вида разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, который по сути согласуется с определением сторонами при заключении договора фактического предназначения объектов, расположенных на земельном участке.
Арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 15.09.2017 судебные акты по делу отменил, указав, что в материалах дела отсутствуют доказательства отнесения объекта, расположенного на арендованном земельном участке, к производственным и административным зданиям, строениям, сооружениям промышленности, коммунального хозяйства, материально- технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
Суд кассационной инстанции обратил внимание, что из представленной ответчиком в материалы дела кадастровой выписки о земельном участке, усматривается, что разрешенное использование спорного земельного участка - для размещения объектов торговли. Согласно свидетельству о государственной регистрации права за ответчиком зарегистрировано право собственности на здание торгово-сервисного центра с пристройкой. Из материалов дела также усматривается, что за ответчиком признано право собственности на здание магазина, являющееся зданием торгово-сервисного центра.
Отменяя судебные акты, приняты по делу, АС ПО указал, что судам при разрешении спора следовало установить фактическое назначение принадлежащего ответчику на праве собственности объекта, расположенного на спорном земельном участке, учитывая, что коэффициент дифференциации (Кдп) определяется исходя именного из такого назначения, при этом как было указано выше, АС ПО ссылался на доказательства, имеющие отношения к разрешенному виду использования земельного участка
Вышеизложенное позволяет полагать, что причиной отмены явились противоречивые сведения, предоставленные сторонами относительно разрешенного использования земельного участка, и противоречия не были устранены в ходе судебного рассмотрения, что вероятнее всего и послужило поводом для сомнений относительно фактического назначения объектов, используемых ответчиком и расположенных на спорном земельном участке. В связи с этим суд кассационной инстанции и дал указание установить фактическое назначение принадлежащего ответчику на праве собственности объекта, расположенного на спорном земельном участке, с целью определения КДП.
Вместе с тем, вывод о необходимости определения коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке (Кдп), в зависимости от фактического назначения объектов, имеет большое правовое значение и актуальность при разрешении такого рода споров, и способствует разграничению таких понятий как «разрешенное использование земельного участка», то есть использование допустимое согласно зонированию территории, и «фактическое (действительное) использование». При этом фактическое назначение объектов должно определяться на момент заключения договора аренды и не должно выходить за рамки разрешенного использования, то есть охватываться им. В противном случае может иметь место злоупотребление со стороны арендаторов, которым земельный участок изначально предоставляется для использования объектов недвижимости одного назначения, а в процессе аренды изначальное предназначение объекта недвижимости меняется на иное, выходящее за рамки принципиально возможного (разрешенного).
2. Из буквального содержания абзаца 4 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 1Э7-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (Вводный закон № 137-Ф3) следует, что условием применения указанной в нем ставки арендной платы является факт переоформления землепользователями и землевладельцами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков вне зависимости от оснований и периода переоформления .
Акционерное общество обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к ТУ Росимущества о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаты арендной платы и внесении изменений в договор аренды земельного участка.
Обращаясь в суд, АО «СУАЛ» полагало, что в силу абзаца 4 пункта 2 статьи 3 Вводного закона №137-Ф3, абзаца 3 подпункта «д» пункта 3 Правил №582 обладает правом на льготное установление размера арендной платы как обладатель права постоянного (бессрочного) пользования, которое переоформлено на право аренды до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и принятия Вводного закона №137-Ф3, наряду с теми лицами, которым такое право предоставлено и ими реализовано в силу указанных норм после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации до 1 января 2012 года.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 09.11.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.
При этом суд первой инстанции указал, что поскольку между сторонами в 1996 году заключен договор аренды и возникло право аренды на спорный земельный участок, к моменту принятия и введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в 2001 году общество утратило право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком.
Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции согласился, что общество не доказало наличие оснований для применения льготной ставки арендной платы.
Отменяя указанные судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что суды первой и апелляционной инстанций не привели основания, предусмотренные действующим законодательством и послужившие (в добровольном либо принудительном порядке) основанием для прекращения права постоянного пользования земельным участком и доказательства, подтверждающие прекращение этого права.
Из буквального содержания абзаца 4 пункта 2 статьи 3 Вводного закона, абзаца 3 подпункта «д» пункта 3 Правил №582 следует, что условием применения указанной в нем ставки арендной платы является сам факт переоформления землепользователями и землевладельцами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков.
Нормы, ограничивающие права одних арендаторов земельных участков, перед другими арендаторами (бывшими обладателями права постоянного (бессрочного) пользования), в зависимости от оснований и сроков такого переоформления, в названных нормах, отсутствуют.
3. Кадастровая (с 01.01.2017 - реестровая) ошибка может быть исправлена только в установленном законодательством (с 01.01.2017 - гл.7 (ст.61) Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости) порядке, в связи с чем само по себе внесение изменений в нормативный акт субъекта РФ, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель, без соблюдения указанного порядка, не является исправлением кадастровой (реестровой) ошибки. (Дело №А12-7227/2017).
В Арбитражный суд Волгоградской области обратился Комитет по управлению государственным имуществом в Волгоградской области иском к Обществу о взыскании задолженности по арендной плате и установленной договором неустойки с момента вступления в законную силу решения суда и до момента фактического исполнения судебного акта.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 4 июля 2017 года заявленные требования удовлетворены в полном объёме.
Основанием заявленных требований явилось внесение изменений в приказ Комитета, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Волгоградской области, увеличивающих кадастровую стоимость спорного земельного участка.
Доначисляя спорную сумму в качестве долга по арендной плате задним числом, истец посчитал, что при государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Волгоградской области в отношении спорного земельного участка изначально была допущена ошибка, в связи с чем сведения о кадастровой стоимости, утвержденные названным нормативным актом, являлись недостоверными.
Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда. В постановлении от
05.10.2017, со ссылкой на п. 18 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обратила внимание на особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.
Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), обозначенные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Федерального закона №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Основываясь на вышеизложенных нормах права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка в новом (исправленном) размере подлежит применению к спорным правоотношениям при расчёте арендной платы не ранее даты ее внесения в государственный кадастр недвижимости.
При этом доводы комитета о допущенной кадастровой ошибке в отношении спорного земельного участка, как основание для признания ее недостоверной и изменения в связи с этим арендной платы задним числом, не были приняты судебной коллегией в связи с тем, что доказательств соблюдения порядка исправления кадастровой ошибки и информирования заинтересованных лиц в соответствии с пунктами 4, 5 статьи 28 Федерального закона № 221-ФЗ о кадастре и статьями 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности материалы дела не содержат.
Следует обратить внимание, что с 01.01.2017 ст. 28 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» утратила силу в связи с принятием Федерального закона № Э61-ФЗ от 03.07.2016. С этого же времени порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируется гл. 7 (ст.61) Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в котором вместо понятия «кадастровая ошибка» используется понятие «реестровая ошибка».
На момент настоящего обобщения кассационная жалоба на постановление 12 ААС не поступила.
5. Если в отношении арендатора введена процедура конкурсного производства, то требования о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет или с возможностью сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя, подлежат предъявлению только в деле о банкротстве, поскольку с момента открытия такой процедуры происходит трансформация неденежного требования в денежное по возврату оплаты (Дело №А12-14693/2017).
Решением Арбитражного суда Волгоградской области удовлетворены требования ТУ Росимущества в Волгоградской области к Заводу о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Волгоградской области Завод признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.
Оставляя без рассмотрения требования о расторжении договор суд апелляционной инстанции указал следующее.
По общим положениям статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
Земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы, Законом о банкротстве не отнесены. Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном законом о банкротстве.
Таким образом, с момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.
В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве.
АС ПО постановление 12 ААС оставлено в силе.
Аналогичные правовые позиции высказаны как Двенадцатым арбитражным апелляционным судом, так и арбитражным судом Поволжского округа (Дела №А12- 48770/2016, №А 12-46440/2016 и №А 12-50802/2016) и соответствуют сложившейся практике Верховного суда РФ (определения Верховного Суда Российской Федерации от
18.08.2016 №301-ЭС16-4180, от 26.02.2016 №306-КГ15-15500, от 08.09.2016 Ж309-ЭС16- 4636 и др.).
6. Реорганизация юридического лица в форме преобразования, то есть изменение его организационно-правовой формы на форму, дающую право на использование земельного участка в виде постоянного (бессрочного) пользования, не является безусловным основанием для прекращения обязанности такого лица вносить арендную плату по заключенному ранее этим юридическим лицом (в предыдущей организационно-правовой форме) договору аренды земельного участка. (А12-28076/15).
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к Федеральному автономному учреждению «Российский дорожный научно-исследовательский институт» (далее - учреждение) с иском о взыскании задолженности по арендной плате.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа, иск удовлетворен в части.
Суды признали обоснованным требования истца только за период до преобразования федерального государственного унитарного предприятия «Российский дорожный научно-исследовательский институт» в федеральное государственное бюджетное учреждение «Российский дорожный научно-исследовательский институт» на основании распоряжения Правительства Российской Федерации.
Отказ во взыскании части требования суды мотивировали изменением организационно-правовой формы юридического лица - арендатора, который стал учреждением, и по этой причине в соответствии со статьей 39.9 Земельного кодекса стал обладателем земельного участка исключительно на праве постоянного (бессрочного) пользования.
По мнению судов, реорганизация юридического лица в форме преобразования, то есть изменения его организационно-правовой формы, влечет по существу отсутствие у такого лица обязанности вносить арендную плату по заключенному ранее этим юридическим лицом (в предыдущей организационно-правовой форме) договору аренды земельного участка.
Отменяя все состоявшиеся по делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение экономическая коллегия ВС РФ указала следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Земельный налог согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс) уплачивают организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Указанные права на земельный участок в соответствии пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) подлежат государственной регистрации.
Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога», плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.
Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 39.9 Земельного кодекса предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование осуществляется на основании решения уполномоченного органа. В решении о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование указывается кадастровый номер земельного участка, а также иные сведения о землепользователе (часть 3 указанной статьи). Однако решения уполномоченного органа о предоставлении ответчику земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком судам при рассмотрении дела представлено не было.
При указанных обстоятельствах, в отсутствие государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком за ответчиком, это право у последнего не возникло, в связи с чем оснований считать его плательщиком земельного налога не имелось.
Кроме того, в соответствии с пунктом 5 статьи 58 Гражданского кодекса при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией.
С учетом предусмотренных в законе последствий преобразования юридического лица, указанное обстоятельство нельзя признать основанием для прекращения договора аренды и отсутствия у ответчика обязанности уплачивать арендную плату.
Опубликовано: 22.09.2020 11:56 Обновлено: 22.09.2020 11:56