етодические рекомендации по вопросам доказывания по спорам, связанным с самовольными постройками

Методические рекомендации по вопросам доказывания по спорам, связанным с самовольными постройками

(одобрены постановлением президиума Арбитражного суда Волгоградской области от 02.12.2021)

А) Определение и признаки.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка

Самовольной постройкой может быть только объект, являющийся недвижимым имуществом, который признается таковым  при наличии одного из следующих условий (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"):

- земельный участок, на котором возведена постройка, не был предоставлен в установленном порядке;

- разрешенное использование земельного участка, на котором возведена постройка, не допускает строительства на нем данного объекта;

- постройка возведена, создана без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;

- постройка создана с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Наличие одного из перечисленных признаков достаточно для признания возведенного объекта самовольной постройкой.

При этом, разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений, а также градостроительные и строительные нормы и правила  должны быть установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являться действующими на дату выявления самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ).

Президиум Верховного Суда РФ также указал, что при рассмотрении споров по самовольным постройкам необходимо применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время ее возведения ("Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Не является самовольной постройкой:

Не могут быть признаны самовольной постройкой и подлежать сносу по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты, которые не являются  недвижимостью (см. Позицию Верховного Суда РФ: Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016).

Понятие "самовольная постройка" не распространяется:

 на здания, строения, сооружения, являющиеся индивидуальными жилыми домами, в силу статьи 222 Гражданского кодекса, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим до ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации");

на перепланировку и переустройство (переоборудование), в результате которых не создается новый объект недвижимости (Пункт 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

 Объект незавершенного строительства не может быть признан самовольной постройкой, если участок был предоставлен в установленном порядке и регистрация права на объект осуществлена до признания договора аренды участка недействительным (Определение Верховного Суда РФ от 13.05.2015 N 32-КГ15-3 (Судебная коллегия по административным делам).

 

 

Относительно зданий, строений и сооружений нежилого назначения, построенных до 01.01.1995, есть две позиции высших судов:

1. Объекты недвижимости нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12048/11 и от 25.09.2012 N 5698/12, Определение Верховного Суда РФ от 03.08.2021 N 307-ЭС20-22282 по делу N А56-129764/2019 (Судебная коллегия по экономическим спорам).
2. Объекты недвижимости нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, могут признаваться самовольными постройками (Определение Верховного Суда РФ от 08.08.2017 N 39-КГ17-6 (Судебная коллегия по гражданским делам).

При этом, вопрос о том, является ли постройка самовольной, должен разрешаться с учетом ст. 109 ГК РСФСР 1964 г., применяемой по аналогии не только к самовольно возведенным гражданами жилым домам (дачам), но и к другим самовольным строениям независимо от их назначения и от того, кем они построены, и иных нормативных актов, действовавших на момент постройки спорного сооружения.

Б) Нормативное регулирование (законы, подзаконные акты, правовые позиции судов высшей инстанции).

Регулирование правоотношений, связанных с самовольными постройками, осуществляется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 22 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Постановлением Правительства РФ от 14.03.2019 N 269 утверждены требования к самовольным постройкам, относящимся к имуществу религиозного назначения, а также предназначенным для обслуживания имущества религиозного назначения и (или) образующим с ним единый монастырский, храмовый или иной культовый комплекс, при соответствии которым таких построек допускается их использование религиозными организациями.                                                            

Разъяснения по применению вышеуказанных норм получили свое закрепление в:

-  совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22),  

- Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г.,

- Информационном письме Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 №143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»,

- пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020,

- пункте 13 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016.

В) Типичные категории споров, связанных с самовольным строением.

1. Иски о признании права собственности на самовольную постройку.
2. Иски о сохранении спорного объекта в реконструированном состоянии и признании на него права собственности.
3. Иски о сносе самовольной постройки.
4. Иски о сносе самовольно реконструируемого объекта / приведении спорного объекта в  первоначальное состояние.
5. Заявления о признании ненормативных правовых актов  органов местного самоуправления о сносе самовольно постройки недействительными.

1. Иски о признании права собственности на самовольную постройку.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, при одновременном соблюдении  условий, указанных в ч.3 ст. 222 ГК РФ, а именно:

- в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Данные условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При рассмотрении данной категории дел применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Нарушения, связанные с разрешенным использованием участка, наличием согласований (разрешений), соблюдением градостроительных и строительных норм (правил), устанавливаются исходя из тех законов, которые существовали в момент начала возведения (создания) постройки и действуют на момент ее выявления (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Градостроительные и строительные нормы и правила применяются в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие обстоятельства, бремя доказывания которых лежит на истце:

1) постройка  отвечает признакам объекта недвижимости, предусмотренным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

2) земельный участок принадлежит лицу, осуществившем постройку, на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, или постоянном (бессрочном) пользовании, а также на  ином праве, допускающем строительство на нем спорного объекта (например договор аренды).

3) постройка соответствует градостроительным, строительным нормам и правилам, а также иным требованиям.

4) постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

5) лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры к получению разрешения на строительство.

1) постройка  отвечает признакам объекта недвижимости, предусмотренным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отнесение объекта самовольной постройки к недвижимому имуществу может подтверждаться техническим паспортом, иной технической документацией, если она позволяет установить технические характеристики объекта.

Кроме этого, для разрешения указанного вопроса по делу может быть назначена судебная экспертиза, в рамках которой необходимо поставить следующие вопросы:

Имеются ли у объекта признаки капитального строительства (прочная связь с землей, инженерные коммуникации и т.п.)? Возможно ли перемещение объекта без причинения несоразмерного ущерба по его назначению?

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Между тем, по смыслу статьи 130 ГК РФ прочная связь с землей, наличие технического и кадастрового учета объекта не являются единственными признаками, по которым объект может быть отнесен к недвижимости.

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Для признания недвижимым имущества, как объекта гражданских прав, необходимо подтверждение того, что такой объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

2) земельный участок принадлежит лицу, осуществившем постройку, на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, или постоянном (бессрочном) пользовании, а также на  ином праве, допускающем строительство на нем спорного объекта (например договор аренды).

Данный факт может быть подтвержден свидетельством о праве собственности на земельный участок, выпиской из государственного кадастра недвижимости, постановлениями о предоставлении земельного участка на праве постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении, договором аренды земельного участка.

Лица, не обладающие одним из указанных в законе прав на земельный участок, не вправе претендовать на обращение возведенной на нем самовольной постройки в свою собственность.

Кроме этого, необходимо учитывать, что поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г.).

В целях правильного разрешения споров, связанных с правом собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном застройщику в аренду, необходимо учитывать следующее.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г.).

3) постройка соответствует градостроительным, строительным нормам и правилам, а также иным требованиям;

Соответствие может быть подтверждено заключениями компетентных органов, заключениями специалистов или экспертов.

Для разрешения указанного вопроса по делу также может быть назначена судебная экспертиза, с постановкой следующего вопроса:

Допущены ли при строительстве указанного спорного объекта нарушения строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил?

В случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу статьи 222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным именно постольку, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

К существенным нарушениям строительных норм и правил относятся, например, неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г.).

4) постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г.)

С целью проверки данных доводов к участию в деле могут быть привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора  смежные землепользователи.

Для разрешения указанного вопроса по делу также  может быть назначена судебная экспертиза, с постановкой вопроса:

Создает ли эксплуатация указанного объекта  угрозу для жизни и здоровья людей?

При наличии противоречивых выводов судебной строительно-технической экспертизы о том, создает ли самовольно возведенный объект угрозу для жизни и здоровья граждан, суд должен устранить это противоречие при помощи механизмов, предоставленных процессуальным законодательством (вызов эксперта для дачи пояснений, назначение дополнительной и повторной экспертиз) (п. 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом ВС РФ 14.11.2018).

5) лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры к получению разрешения на строительство.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения как до начала строительства (реконструкции) и спорного объекта, так и во время проведения работ, либо обращалось за соответствующим разрешением, но лишь формально, без соблюдения установленных для этого правил (п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (абзацы второй и третий пункта 26  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Надлежащий ответчик по данной категории споров:

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга) (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".)

Признание ответчиком иска не освобождает от установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено требование о признании права собственности на самовольную постройку (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Признание права собственности  на самовольную постройку за лицом, которое  не осуществляло ее  строительство.

В случае предъявления собственником земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, созданную без его согласия, осуществившее постройку лицо вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов на ее создание либо обратиться в арбитражный суд с самостоятельным требованием о возмещении таких расходов (абзац 5 пункта 3 статьи 222 ГК РФ).

Размер такого возмещения определяется судом. При определении возмещения, подлежащего выплате лицу, создавшему самовольную постройку, в соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 222 ГК РФ суд исходит не только из действительно понесенных этим лицом расходов, но и оценивает, не превышают ли эти расходы рыночную стоимость спорного объекта (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 143 "Обзор по применению ст. 222 ГК РФ").

2. Иски о сохранении спорного объекта в реконструированном состоянии и признании на него права собственности.

Пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Нормы о самовольной постройке в силу статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются и на случаи осуществления самовольной реконструкции.

В предмет доказывания по данной категории дел входят  те же обстоятельства, что и при рассмотрении дел по искам о признании права собственности на самовольную постройку.

Так, при предъявлении иска о признании права собственности на реконструированное строение устанавливается:

- относятся ли строительные работы к реконструкции объекта капитального строительства; проведены ли они с согласия собственника земельного участка;

-  действительно ли реконструкция спорного объекта осуществлена с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил;

- произошло ли увеличение площади объекта в результате выполнения пристроек к нему (например, в случае, когда пристройка выполнена вне капитальных стен ранее существовавшего объекта),

- отвечает ли реконструированный объект всем необходимым требованиям пожарной, технической безопасности, возможно ли приведение объекта в первоначальное состояние (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 04.08.2021 по делу № А12-26070/2020).

В Определении от 23.06.2015 N 24-КГ15-6 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что  самовольно реконструированный объект недвижимости, единственным признаком самовольности которого является отсутствие разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, может быть сохранен и право собственности на него признано, если лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, принимало меры к получению указанного документа (документов), однако уполномоченным органом в их выдаче было неправомерно отказано, а сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Таким образом, обстоятельства того, допущены ли при проведении самовольной реконструкции помещения существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, предпринимало ли лицо меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, является ли отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих документов правомерным, нарушает ли сохранение объекта в реконструированном состоянии права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан, являются юридически значимыми по делам о сохранении помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости, подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом.

С учетом изложенного, право собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости может быть признано, если единственным признаком самовольной постройки у этого объекта является отсутствие необходимых строительных разрешений, которые были неправомерно не выданы уполномоченным органом публичной власти.

Установление указанных выше юридически значимых обстоятельств возможно путем назначения по делу соответствующей судебной экспертизы в соответствии со ст. 82 АПК РФ.

Однако при рассмотрении данной категории необходимо дополнительно поставить перед экспертом вопрос: являются ли произведенные строительные изменения  реконструкцией или перепланировкой, и затрагивают ли они конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта  недвижимого имущества?

В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

В таком случае, при неподтвержденном характере произведенных работ в виде именно реконструкции, а не перепланировки, ремонтных работ, недопустимо применение ст. 222 ГК РФ.

Важно:

сохранение самовольной реконструкции встроенного нежилого помещения, находящегося в многоквартирном жилом доме, затрагивающей общее имущество данного многоквартирного жилого дома, в отсутствие соглашения всех участников долевой собственности на пользование общим имуществом, недопустимо.

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым судам необходимо обращать внимание, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим, по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Аналогичные разъяснения также даны судам в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий».

Данная правовая позиция также содержится в постановлении Арбитражного суда Поволжского круга от 01.07.2019 по делу А57-29093/2017.

 3 Иски о сносе самовольной постройки

Частью 2 статьи 222 ГК РФ установлены последствия возведения самовольной постройки.

 Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом осуществившим ее лицом либо за его счет.

Таким образом, действующее гражданское законодательство предполагает не только снос, но и альтернативное последствие в виде возложения обязанности по приведению самовольной постройки в соответствие параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

На истце лежит обязанность представить доказательства того, что спорный объект является самовольной постройкой. Ответчик при этом должен доказать правомерность своего поведения.

Обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки могут:

- собственник земельного участка, на котором создана постройка, его законный владелец или субъект иных вещных прав на него (см. Позицию Верховного Суда РФ, ВАС РФ: Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143);

- лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение постройки (например, собственник соседнего земельного участка);

Так, согласно п. 22 Постановления  Пленума Верховного Суда РФ  и Пленума  Высшего  Арбитражного Суда  РФ от 29.04.2010 года № 10/22  собственник земельного участка, субъект  иного вещного права на земельный участок, его законный владелец  либо лицо, права и законные интересы которого  нарушает сохранение  самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки. С таким иском в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также  уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

- прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов, когда сохранение этой постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вместе с тем прокурор в силу статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки, которая создана с нарушением исключительно гражданского права законного владельца земельного участка (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 143 "Обзор по применению ст. 222 ГК РФ").

- правом требовать сноса самовольной постройки наряду с собственником, субъектом иного вещного права на земельный участок, законным владельцем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, обладают и иные лица, права и охраняемые законом интересы которых (например, жизни и здоровью) нарушает сохранение самовольной постройки.

Иное толкование положений статьи 222 ГК РФ означает отказ в судебной защите нарушенных прав и законных интересов этих лиц.

- орган, осуществляющий строительный надзор, вправе в защиту публичных интересов обратился в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, созданной без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При этом статья 53 АПК РФ не может рассматриваться как не допускающая реализацию полномочий названного органа, закрепленных законом (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 143 "Обзор по применению ст. 222 ГК РФ").

Надлежащий ответчик

Надлежащим ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является (п. 2 ст. 222 ГК РФ, ч. 6 ст. 55.32 ГрК РФ, п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"):

-  лицо, осуществившие самовольное строительство;

- заказчик строительства, если постройка возведена подрядчиком;

при отсутствии сведений о лице, осуществившем самовольное строительство:

- лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где находится самовольная постройка;

- лицо, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование;

  Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (ч. 2 ст. 46 АПК РФ).

Лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.

Решение суда о сносе самовольной постройки должно исполнить или само лицо, построившее объект, либо это делается за его счет.

Если данные лица не снесут самовольную постройку, то орган местного самоуправления может обратиться в суд, например, с требованием об изъятии из частной собственности земли и ее продаже с публичных торгов (за исключением случая, указанного в п. 3 ч. 13 ст. 55.32 ГрК РФ). При этом обязательство по сносу постройки перейдет к новому правообладателю земли (ч. 8, 12 ст. 55.32 ГрК РФ).

Если в аренду передается государственная или муниципальная земля, то снести находящуюся на ней самовольную постройку должен арендатор за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц. Такое условие включается в договор (п. 7.1 ст. 39.8 ЗК РФ).

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой (п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются.

Одновременный отказ в иске о сносе самовольной постройки и в иске о признании на нее права собственности недопустим, поскольку в таком случае не разрешается вопрос о правовой судьбе спорного объекта, что не соответствует принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование (пункт 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом ВС РФ 14.11.2018).

С иском о сносе самовольной постройки обращаются в суд по месту нахождения спорного объекта.

Одновременно со сносом постройки истец может потребовать:

прекратить право собственности и обязать Росреестр внести в ЕГРН запись о прекращении права, если право собственности на постройку зарегистрировано. Регистрация права собственности на постройку не препятствует суду признать ее самовольной;

выселить гражданина, который зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении. Если суд не решит вопрос о выселении, пристав не сможет исполнить решение о сносе;

взыскать с ответчика деньги в пользу истца, если он не исполнит решение суда (ч. 4 ст. 174 АПК РФ);

немедленно исполнить решение суда, если постройка существенно угрожает жизни и здоровью граждан и промедление исполнения решения суда может привести к значительному ущербу для неопределенного круга лиц (ч. 3.1 ст. 182 АПК РФ).

В исках часто заявляются требования об установлении ответчику срока для сноса постройки и разрешении снести постройку, если он не снесет ее сам. В решении суд может указать, что, если ответчик не исполнит решение о сносе в установленный срок, истец вправе сам снести самовольную постройку за счет ответчика и взыскать с него расходы (ч. 3 ст. 174 АПК РФ).

Если не заявляется такое требование до вынесения решения, впоследствии этот вопрос можно будет разрешить в порядке изменения способа и порядка исполнения решения суда (ст. 324 АПК РФ).

Срок исковой давности:

Для требований о сносе самовольной постройки общий срок исковой давности составляет три года с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что его права нарушены, а также о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите прав (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Если срок исковой давности пропущен, суд вправе по заявлению ответчика отказать в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Однако исковая давность не распространяется на требования о сносе самовольной постройки, если истец законный владелец земельного участка и самовольную постройку возвели на нем без его согласия (п. 6, 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" и п. 13 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016).

Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком.

Так, если на чужом земельном участке, не отведенном для целей строительства, создана самовольная постройка и обширность ее возведения приводит по сути к фактическому изъятию земельного участка из хозяйственной сферы собственника (последний не может использовать оставшуюся часть земельного участка по иному назначению), собственник земельного участка обладает правом на иск о сносе самовольной постройки как иска виндикационного, к которому применима исковая давность.

С другой стороны, собственник земельного участка, несмотря на застройку его части, может сохранить владение участком в целом по его действительному назначению. В таком случае его требование направлено на устранение нарушения, не соединенного с лишением владения. В такой ситуации требование о сносе самовольной постройки следует рассматривать как требование, аналогичное негаторному иску, к которому подлежат применению правила статьи 208 ГК РФ о неприменимости исковой давности (пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 143 "Обзор по применению ст. 222 ГК РФ").

Исковая давность не распространяется на требования о сносе самовольной постройки в случае отсутствия у ответчика права собственности на земельный участок, а равно в случае расторжения или прекращения срока действия договора аренды на земельный участок, который не был предоставлен арендатору для строительства недвижимости и занятый самовольной постройкой, возведенной арендатором, т.к. указанные обстоятельства исключают выбытие земельного участка из владения истца и соответствующий иск носит негаторный характер. 

Исковая давность также не распространяется на требования прокурора или уполномоченного органа, если самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.13 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016,  и п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 N 14057/2010 указано, что согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве объекта недвижимости требуются доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии составленной в установленном порядке проектной документации, с получением разрешений на строительство и ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление строительства с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 16867/12, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2016 по делу N 305-ЭС15-6246, определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.02.2018 по делу N 308-ЭС17-18062,   наличие на спорном земельном участке зарегистрированного за третьим лицом недвижимого имущества означает выбытие земельного участка из владения собственника.

Поскольку истец, считающий себя собственником спорного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорных объектов недвижимости может быть разрешен в том числе при рассмотрении виндикационного иска либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ).

Применительно к статьям 301, 302 ГК РФ срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения.

О наличии на земельном участке объекта недвижимости компетентный орган,  как правило знает, по крайней мере, с момента заключения договора аренды земельного участка для размещения данного объекта недвижимости.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Обеспечительные меры:

В пункте 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено о необходимости применения обеспечительных мер в целях обеспечения нахождения имущества во владении ответчика в период судебного спора о праве на это имущество.

Так с целью обеспечения нахождения имущества во владении ответчика в период судебного спора о праве на это имущество, что в противном случае повлечет необходимость замены ответчика, что  свою очередь приведет к необоснованному затягиванию сроков рассмотрения дела, имеется необходимость применения обеспечительных мер в виде запрета Управлению  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  (Росреестру) совершать регистрационные действия в отношении спорного объекта недвижимости.

Также истец может заявить ходатайство о запрете на производство строительных работ в качестве меры по обеспечению иска, если работы по возведению постройки еще ведутся. Меры могут быть приняты как к ответчику, так и к другим лицам, которые фактически осуществляют строительство (см. Позицию Верховного Суда РФ Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

В предмет доказывания по данной категории дел о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства:

1) постройка  отвечает признакам объекта недвижимости, предусмотренным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Бремя доказывания данного обстоятельства лежит на истце. Методика и способы доказывания аналогичные тем, которые применимы при рассмотрении дел о  признании права собственности на объект самовольного строительства.

При рассмотрении данной категории суду также необходимо в отсутствие достаточных доказательств, представленных сторонами, вынести на обсуждение вопрос о назначении в рамках дела судебной экспертизы.

Исходя из разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 29 постановления Пленумов от 29.04.2010 №10/22, в случае если в процессе рассмотрения дела будет установлено отнесение объекта к движимому имуществу, требования правообладателя земельного участка могут быть квалифицированы судом самостоятельно как направленные на освобождение земельного участка (статья 304 ГК) (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.02.2016 N Ф06-5658/2016).

2) отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства.

Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), статья 85 Земельного кодекса), правил землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющих вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).

Не является самовольной постройкой здание, построенное в соответствии с уточненным в установленном порядке видом разрешенного использования земельного участка и разрешением на строительство (п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021).

По спорам о сносе объекта самовольного строительства, относящегося к движимому имуществу, но земельный участок для эксплуатации которого предоставлен как для объекта недвижимости, судам следует оценивать заключенные между сторонами договоры аренды земельных участков на предмет их действительности, с учетом соблюдения норм статей 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

(Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11.04.2019 № Ф06-44566/2019 по делу № А12-9244/2018).

3) отсутствие разрешения на строительство.

Бремя доказывания по получения разрешительной документации и принятию мер к легализации объекта самовольного строительства лежит на ответчике. В отсутствие указанных документов ответчик обязан подтвердить безопасность здания надлежащими документами.

Признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки как самовольной. Однако если при создании постройки были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила и ее сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд обязан принять решение о сносе такой постройки на основании статьи 222 ГК РФ (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 143 "Обзор по применению ст. 222 ГК РФ").

4) несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, обязано представить суду доказательства, подтверждающие возможность сохранить эту постройку, в том числе соответствие ее требованиям безопасности. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.12.2018 N 84-КГ18-4, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.12.2019 N Ф06-54424/2019 по делу N А12-25424/2018).

 Из анализа положений статьи 222 ГК РФ, статей 51, 55 ГрК РФ, пунктов 22, 23, 28 постановления N 10/22 следует, что бремя доказывания обстоятельств соблюдения градостроительных, строительных норм и правил лежит на лице, осуществившем самовольное строительство (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 04.08.2021 по делу № А12-26070/2020).

Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для удовлетворения требования о сносе самовольной постройки  при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, к которым относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).

Учитывая изложенное, для правильного разрешения данной категории дел необходимым является установление того обстоятельства, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила землепользования и застройки и т.д. (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).

С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства (п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Аналогично требованиям о признании права собственности на самовольную постройку, в таком случае необходимо поставить на разрешение перед экспертом вопросы о том, имеются ли у объекта признаки капитального строительства (прочная связь с землей, инженерные коммуникации и т.п.)? Возможно ли перемещение объекта без причинения несоразмерного ущерба по его назначению? Допущены ли при строительстве указанного спорного объекта нарушения строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил?

5) нарушение постройкой прав и законных интересов истца либо других лиц; наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

Бремя доказывания факта нарушения прав и законных интересов сохранением самовольной постройки возложено на заявителя, в то время как ответчик обязан доказать факт того, что возведенное строение соответствует установленным требованиям и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.02.2019 N 24-КГ18-14).

В целях выяснения данных обстоятельств суд также вправе назначить судебную экспертизу, с постановкой вопроса о том, создает ли эксплуатация указанного объекта  угрозу для жизни и здоровья людей.

4 Иски о сносе самовольно реконструируемого объекта недвижимости / приведении спорного объекта в первоначальное состояние.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. При этом, положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости (п. 28, 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В предмет доказывания входит установление признаков самовольной постройки, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца либо других лиц; наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

Для признания реконструируемого объекта самовольной постройкой достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2010 № 2404/10).

В связи с чем, значимым обстоятельством при рассмотрении данной категории дел является также установление возможности приведения спорного объекта к параметрам, определенным в разрешении на строительство.

Пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ установлено, что реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) считается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Положения пунктов 3, 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ устанавливают, что разрешение на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, либо при строительстве строений вспомогательного назначения.

Так, если выполненными на спорном объекте работами затронуты несущие конструкции здания, при выполнении работ осуществлен демонтаж (снос) части здания, или данные работы повлекли изменение площади и строительного объема здания, то в силу пункта 14 статьи 1 ГрК РФ комплекс работ на объекте подлежит квалификации в качестве реконструкции (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26.08.2021 по делу № А65-17129/2019).

В случае реконструкции здания с отступлением от проектной документации, суд может удовлетворить иск о сносе самовольной постройки в части, если существует возможность привести здание в состояние, соответствующее выданному разрешению на строительство. В этом случае арбитражный суд не выходит за пределы заявленных требований, не изменяет предмет или основание иска (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.10.2018 по делу № А12-9874/2017).

Суд также применяет положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в результате реконструкции объекта без соответствующего разрешения произошло увеличение площади объекта, площади застройки и по существу возник новый объект недвижимости (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.03.2018 по делу № А12-21057/2016).

5 Заявления о признании ненормативных правовых актов  органов местного самоуправления о сносе самовольно постройки недействительными.

Органы местного самоуправления могут принять решение о сносе самовольной постройки без обращения в суд, но только в установленных законом случаях. О таком решении они обязаны уведомить лицо, построившее объект или правообладателя земли под объектом (п. п. 3.1, 4 ст. 222 ГК РФ, ч. 1, 4 ст. 55.32 ГрК РФ).

Уведомления о выявленной самовольной постройке могут направить, в частности, исполнительные органы государственной власти, уполномоченные на осуществление (ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ):

государственного строительного надзора, например, если выявят факт строительства без необходимого разрешения (ч. 6.2 ст. 54 ГрК РФ, п. п. 4(3), 14(1) Положения об осуществлении государственного строительного надзора, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 N 54);

госнадзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий. Они направят уведомление, например, если выявят размещение объекта капстроительства на участке в границах особо охраняемой природной территории, режим которой не допускает его размещения (ч. 6 ст. 33 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ).

По результатам рассмотрения уведомлений орган местного самоуправления может принять решение о сносе самовольной постройки (ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ).

В соответствии с п.4 ст.222 ГК РФ, органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

 1. решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2. решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Решение о сносе самовольной постройки принимается органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, если они возведены (п. 4 ст. 222 ГК РФ):

1. на государственных или муниципальных землях;
2. на иных землях, но создают угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу ст.ст. 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ для признания ненормативного правового акта недействительным необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение им прав и законных интересов заявителя (п. 6 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие обстоятельства, бремя которых лежит на органе местного самоуправления:

1. на земельный участок и спорный объект отсутствуют правоустанавливающие документы, необходимые по закону на дату начала строительства;
2. вид  разрешенного использования земельного участка, на котором расположен спорный объект не допускает строительства такого объекта и он расположен на территории общего пользования;

3. вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположен спорный объект  не допускает строительства такого объекта и постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, при этом:

- режим зоны не допускает строительства такого объекта;

- на дату начала строительства установлены ее границы и отсутствует разрешение на строительство (если оно необходимо).

Органы местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки в случаях:

1. право собственности на объект зарегистрировано в ЕГРН;
2. право собственности на объект признал суд согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ;
3. суд отказал в иске о сносе этой постройки;
4. объект является многоквартирным домом или жилым (садовым) домом;
5. жилой дом (строение) создан на дачном (садовом) земельном участке до 01.01.2019 (п. 2 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ);
6. постройка относится к имуществу религиозного назначения или предназначена для его обслуживания и (или) образует с ним единый культовый комплекс (п. 1 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ, Требования, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 14.03.2019 N 269);
7. отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, если постройка создана на нем до дня вступления в силу Земельного кодекса РФ (пп. 1 п. 5 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ);
8. отсутствует разрешение на строительство объекта, созданного до 14.05.1998 (пп. 2 п. 5 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ);
9. заявление гражданина о предоставлении земельного участка, на котором расположен гараж, в соответствии со ст. 3.7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ находится на рассмотрении (п. 7 ст. 18 Федерального закона от 05.04.2021 N 79-ФЗ).

Сроки обращения с заявлениями о признании ненормативных правовых актов  органов местного самоуправления о сносе самовольно постройки недействительными.

Право на судебно-арбитражное оспаривание недействительности ненормативных правовых актов или незаконности решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц поставлено частью 4 статьи 198 АПК РФ в зависимость от строгого соблюдения трехмесячного срока обращения с заявлением в арбитражный суд со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Срок для оспаривания ненормативного акта исчисляется с момента, когда заявитель узнал о нарушении своих прав и законных интересов. Согласно буквальному смыслу ч. 4 ст. 198 АПК РФ для исчисления процессуального срока нужно исходить не из презумпции разумно предполагаемой осведомленности лица о нарушении его прав и законных интересов, а из того, что начало течения этого срока определяется в каждом конкретном случае судом на основе установления момента, когда заинтересованное лицо реально узнало о соответствующем нарушении (Определение Конституционного Суда РФ от 02.12.2013 № 1908-О, Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 8148/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 26.02.2008 № 12493/07).

Опубликовано: 02.12.2021 14:49 Обновлено: 08.05.2023 22:38