Методические рекомендации по спорам, вытекающим из правоотношений по аренде, кроме споров, связанных с земельными участками

Методические рекомендации по спорам, вытекающим из правоотношений по аренде, кроме споров,

связанных с земельными участками

(одобрены постановлением президиума Арбитражного суда Волгоградской области от 06.02.2023).

 

А) Определение и признаки, основные понятия

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Пользование имуществом является основной целью договора аренды. Именно за возможность пользоваться имуществом, а не владеть им взимается арендная плата. Наличие при этом правомочия владения является вторичным и зависит от экономического и физического существа конкретной аренды, особенностей её предмета.

Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (locatio-conductio).

В настоящее время договор аренды является широко востребованной сделкой, к которой прибегают участники экономических отношений для удовлетворения временной потребности в объектах гражданского оборота. Именно ввиду активной вовлеченности в гражданский оборот, договор аренды достиг невероятной популярности среди его участников, что позволяет ему в ряде случаев не только быть основанием для возникновения соответствующих обязательственных отношений, но и породить самостоятельные виды экономической деятельности.

Так, например, Общероссийский классификатор видов экономической деятельности содержит следующие виды аренды: аренда грузового автомобильного транспорта с водителем (49.41.3), аренда морских судов заграничного и каботажного плавания для перевозки пассажиров с экипажем (50.10.3), аренда воздушного судна с экипажем для перевозки пассажиров (51.10.3), аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (68.2), аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом (68.20.1), аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом (68.20.2), предоставление посреднических услуг по аренде недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе (68.31.2), аренда и лизинг автотранспортных средств (77.1), прокат и аренда предметов личного пользования и хозяйственно-бытового назначения (77.2), аренда и лизинг строительных машин и оборудования (77.32), аренда и лизинг офисных машин и оборудования, включая вычислительную технику (77.33), и т.п.

Применительно к предмету настоящих методических рекомендаций следует отметить, что они не охватывают споры, возникающие из лизинговых правоотношений, несмотря на то, что договор финансовой аренды (договор лизинга) включен законодателем главу 34 ГК РФ «Аренда».

Так, по смыслу ст. ст. 665 и 624 ГК РФ, ст. ст. 2 и 4 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее - Закона о лизинге), договор выкупного лизинга представляет собой разновидность финансовых сделок, при которых интерес лизингодателя состоит в передаче лизингополучателю на возмездной основе (под проценты, включаемые в состав лизинговых платежей) финансирования на цели, установленные данным договором и относящиеся к приобретению какого-либо предмета. Данный предмет становится обеспечением интересов лизингодателя по возврату финансирования и поступает в его собственность.

Уплачивая лизинговые платежи, лизингополучатель осуществляет возврат предоставленного ему финансирования (возмещает закупочную цену предмета лизинга в совокупности с расходами по его доставке, ремонту, передаче лизингополучателю и т.п.) и вносит плату за пользование финансированием, определяемую, как правило, в процентах годовых на размер финансирования, либо расчетным путем на основе разницы между размером всех платежей по договору лизинга и размером финансирования (пункт 1 статьи 28 Закона о лизинге, пункты 3.4 - 3.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 17 «Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга»).

Платежи по договору выкупного лизинга по общему правилу включают в себя сумму предоставленного лизингодателем финансирования и вознаграждение за названное финансирование, зависящее от продолжительности пользования им. Данные платежи не могут быть разделены на плату за пользование предметом лизинга и его выкупную стоимость (п. 1 Обзора судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.10.2021).

Исходя из приведенных норм и правовых позиций судов высших инстанций, арендные и лизинговые платежи обладают существенным различием: в отличие от арендных платежей, выступающих доходом собственника от передачи вещи во временное владение и пользование другим лицам и уплачиваемых в зависимости от времени нахождения вещи у арендатора, лизинговые платежи устанавливаются по принципу окупаемости вложений лизингодателя (возврата финансирования) и уплаты лизингодателю вознаграждения за названное финансирование, зависящее от продолжительности пользования им.

Таким образом, по своей экономической и правовой природе лизинговые отношения являются кредитными, а не арендными.

Основные признаки договора аренды

Договор аренды является:

- консенсуальным, поскольку, по общему правилу (за исключением аренды недвижимости) считается заключенным с момента согласования сторонами всех существенных условий, а не с момента передачи предмета аренды арендатору;

- взаимным;

- возмездным, поскольку имущество всегда передается арендатору за плату, даже если размер таковой не установлен соглашением сторон, поскольку в последнем случае стоимость аренды определяется по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ, либо регулятивно (при аренде недвижимости).

Предмет договора аренды

Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

Вещь индивидуально определена (индивидуализирована), если она выделена из других вещей, определенных родовыми признаками, по присущим только ей характеристикам.

Договор аренды может быть заключен не только в отношении всей вещи, но и в отношении ее части.

Помимо данных, позволяющих определенно установить (индивидуализировать) имущество, подлежащее передаче арендатору, договором могут быть согласованы иные условия об объекте аренды: условия пользования объектом аренды; условие о составе принадлежностей, передаваемых вместе с объектом аренды; условие о состоянии объекта аренды, в том числе, его недостатках и т.д.

Арендодатель

Правом на передачу имущества в аренду обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником. В то же время отсутствие у арендодателя такого права в момент заключения договора не влечет признания договора недействительным, поскольку арендодатель вправе заключить договор аренды в отношении вещи, которую он намерен приобрести в будущем у третьего лица или изготовить самостоятельно. Действительным является и договор аренды, заключенный арендодателем - законным владельцем вещи, у которого право собственности еще не возникло (п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Другими словами, арендодатель должен являться собственником вещи на момент её предоставления арендатору.

По договору аренды происходит передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности.

Срок аренды

Договор аренды предполагает срочный характер пользования имуществом.

Срок аренды имущества обычно устанавливается в договоре. Если же срок аренды не определен, договор считает заключенным на неопределенный срок.

Срок действия договора (срок договора) - это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон.

Срок аренды - период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) имуществом, а арендодатель обязуется не чинить ему в этом препятствия.

Срок аренды и срок действия договора на практике, действительно, могут совпадать по времени. Вместе с тем, моменты начала указанных сроков могут различаться. Например, если имущество передается через несколько дней после подписания договора сторонами, то срок действия договора начнет течение с момента его подписания, а срок аренды - с момента передачи имущества. Такая ситуация возможна, поскольку договор аренды является консенсуальным и считается заключенным для его сторон с момента согласования сторонами всех существенных условий.

Б) Виды договора аренды:

- аренда движимого имущества (регламентируется общими положениями об аренде, установленными § 1 гл. 34 ГК РФ);

- аренда зданий, сооружений (регламентируется общими положениями об аренде с особенностями, установленными § 4 гл. 34 ГК РФ);

- аренда предприятия как имущественного комплекса, который используется для ведения предпринимательской деятельности (регламентируется общими положениями об аренде с особенностями, установленными § 5 гл. 34 ГК РФ);

- аренда транспортных средств с экипажем или без него (регламентируется общими положениями об аренде с особенностями, установленными § 3 гл. 34 ГК РФ);

- аренда земельных участков;

- прокат (регламентируется общими положениями об аренде с особенностями, установленными § 2 гл. 34 ГК РФ).

В) Нормативное регулирование (законы, подзаконные акты, правовые позиции судов высшей инстанции).

- Гражданский кодекс Российской Федерации;

- Земельный Кодекс Российской Федерации;

- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;

- Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по вопросам проведения оценки объектов оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

- Федеральный  закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» в части вопросов, регулирующей особенности порядка заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества;

- Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в части вопросов, связанных с регулированием арендных отношений и возможностью снижения арендной платы при невозможности использования объектов недвижимости арендаторами;

- Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».

Правовые позиции, изложенные в актах Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации:

- Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»;

- Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Правовые позиции по отдельным вопросам арендных правоотношений, изложенные в обзорах Верховного Суда Российской Федерации, в частности:

- «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014;

- «Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2015)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.05.2015;

- «Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2017)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017;

- «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации  № 4 (2017)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017;

- «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018;

 - «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020;

 - «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020;

- «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021;

- «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021.

Г) Типичные категории споров, связанных с арендными правоотношениями. Особенности доказывания.

Ненадлежащее исполнение обязательства одной из сторон арендного правоотношения порождает большое разнообразие исков, среди них можно выделить:

1. О взыскании задолженности по арендной плате и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.

2. О взыскании платы за фактическое владение и пользование имуществом.

3. О досрочном расторжении договора по требованию арендодателя.

4. О возврате арендованного имущества.

5. Об обязании арендодателя передать арендованное имущество.

6. О досрочном расторжении договора по требованию арендатора.

7. Об устранении недостатков сданного в аренду имущества или возмещении расходов, произведенных для устранения недостатков арендованного имущества.

8. О возмещении расходов по капитальному ремонту, предусмотренному договором аренды или вызванному неотложной необходимостью.

9. О возмещении стоимости неотделимых улучшений.

10. Об обязании заключить договор аренды.

11. О выкупе арендованного имущества.

1. О взыскании задолженности по арендной плате и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.

В предмет доказывания по указанной категории входят следующие обстоятельства:

1.1. Факт заключения договора аренды.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора являются: условие о его предмете, условия, существенные для договоров данного вида в силу закона или иных правовых актов, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 431 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Конкретизируя требования к согласованию сторонами договора аренды его предмета, законодатель в п. 3 ст. 607 ГК РФ указал, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По общему правилу единственным существенным условием договора аренды является его предмет.

Срок аренды таковым не является, поскольку в отсутствии соглашения о сроке аренды, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Размер арендной платы, по общему правилу, также не является существенным условием договора аренды, поскольку при отсутствии соглашения сторон о таковом могут быть применены нормы ст. 424 ГК РФ.

Исключением из указанного общего правила является договор аренды здания или сооружения, существенным условием которого в силу норм п. 1 ст. 654 ГК РФ является также условие о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Обычно факт заключения договора подтверждается представленным сторонами единым документом, подписанным уполномоченными представителями сторон, вместе с тем, подобное обстоятельство может быть подтверждено и иными доказательствами (например, актом приема-передачи имущества, деловой перепиской), свидетельствующими о наличии обоюдной воли на заключение подобной сделки (п.п. 2, 3 ст. 434 ГК РФ).

Вместе с тем, в силу норм п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Государственная регистрация договора аренды

Договор аренды недвижимого имущества (в том числе нежилых помещений, зданий, сооружений, предприятия и земельных участков), заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609, 651 ГК РФ).

Как следует из правовой позиции, изложенной в п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», требование о государственной регистрации такого договора (п. 2 ст. 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, переданного в аренду.

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не осведомленным об аренде третьим лицам (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

ВАЖНО!

- Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, но не прошедший таковую, считается незаключенным только для третьих лиц, а не сторон такого договора.

Так, как следует из правовой позиций, изложенных в п. 5  Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», по смыслу п. 3 ст. 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам п.п. 1 и 2 ст. 433 ГК РФ. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

- Договор аренды недвижимого имущества, возобновленный на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), а равно продленный на срок менее года, не нуждается в государственной регистрации (п.п. 10, 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

1.2. Соответствие договора аренды требованиям закона.

В ходе рассмотрения спора арбитражному суду следует осуществлять проверку заключенного сторонами договора на предмет его ничтожности вне зависимости от наличия соответствующих доводов сторон.

Так, в частности, в случаях, предусмотренных законом (например, п. 1 и 3 ст. 17.1 Федерального  закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Договор аренды, заключенный без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

При этом следует иметь ввиду, что согласно правовой позиции, изложенной в п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Так, отказывая в удовлетворении исковых требований учредителя унитарного предприятия к последнему о взыскании задолженности по договору аренды имущества, использовавшегося предприятием для осуществления его уставной деятельности, суд, руководствуясь указанной выше правовой позицией, признал договор аренды ничтожной сделкой, как противоречащей нормам статей 113, 294 ГК РФ, статье 11 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», поскольку муниципальное унитарное предприятие может быть наделено его учредителем имуществом, необходимым для осуществления его уставной деятельности, только на праве хозяйственного ведения (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.08.2018 по делу № А12-25918/2017).

Однако следует обратить внимание на то, что в силу правовой позиции, приведенной в п. 79 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе только, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (п. 4 ст. 166 ГК РФ).

По смыслу 65 АПК РФ и применительно к подходу, сформулированному в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25, при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон.

В мотивировочной части решения должно быть указано (раскрыто), какие публичные интересы подлежат защите, либо содержаться ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда.

1.3. Факт передачи имущества арендатору в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с условиями договора и назначением.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Обычно указанное обстоятельство подтверждается предоставлением арендодателем двусторонне подписанного акта-приема передачи предмета аренды, но не исключено предоставление и иных доказательств (переписка сторон, акты проверки арендуемого имущества, доказательства оплаты арендатором коммунальных платежей и др.).

Однако следует иметь в виду, что в соответствии с нормами п. 1 ст. 655 ГК РФ факт передачи здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором может быть подтвержден только передаточным актом или иным документом о передаче, подписанным сторонами.

Как указал Верховный Суд РФ в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Факт того, что имущество передано в аренду в состоянии, пригодном для использования в соответствии с условиями договора и его назначением, презюмируется, пока арендатором не доказано иное.

1.4. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Как было указано выше, по общему правилу (исключением является договор аренды здания или сооружения), размер арендной платы не является существенным условием договора аренды и в отсутствие соглашения сторон по поводу указанной величины к отношениям сторон подлежит применению норма п. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которой в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В отношении порядка, условий и сроков внесения арендной платы законодателем применен аналогичный подход. Так, согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Вместе с тем, случаи отсутствия согласования сторонами размера арендной платы, порядка, условий и сроков ее внесения являются достаточно редкими на практике, поскольку подобное поведение в принципе противоречит сути арендных отношений, являющихся возмездными и взаимными.

Зачастую указанные условия сделки согласованы сторонами в соответствующем договоре, представленном участниками спора суду.

При этом стоит отметить, что, по общему правилу, стороны свободны в установлении размера, порядка, условий и сроков внесения арендной платы, и законодатель в п. 2 ст. 614 ГК РФ лишь устанавливает возможные варианты определения арендной платы (в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг и т.д.).

1.5. Факт просрочки исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы.

На нарушение арендатором обязательства по внесению арендной платы указывается арендодателем-истцом в своем исковом заявлении и наличие указанной просрочки арендатора презюмируется, пока последним не доказано иное путем предоставления соответствующих платежных документов.

Следует также отметить, что в силу норм п. 1 ст. 612 ГК РФ арендатор вправе удержать из арендной платы сумму понесенных им расходов на устранение недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

В этом случае арендатор обязан доказать наличие таких недостатков, а также то, что он предварительно уведомил об этом арендодателя (смотри п. 7 настоящих Методических рекомендаций).

Оспаривая доводы ответчика (арендатора), арендодатель обязан доказать, что недостатки предмета аренды, на которые в обоснование иска указывает арендатор, были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны последнему либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Кроме того, арендатор в силу норм п. 1 ст. 616 ГК РФ вправе зачесть в счет арендной платы стоимость произведенного арендатором неотложного капитального ремонта или капитального ремонта, договорная обязанность по осуществлению которого возложена на арендодателя, но не осуществлена последним (смотри п. 8 настоящих Методических рекомендаций).

Также следует иметь ввиду, что в соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований», если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Соответственно, в подобной ситуации арендатор обязан доказать факт прекращения договора аренды, факт производства таких улучшений, их неотделимость от предмета аренда, а также то, что они были произведены с согласия арендодателя (смотри п. 9 настоящих Методических рекомендаций).

1.6. Размер ответственности за нарушение обязательства по внесению арендной платы. 

Руководствуясь принципом свободы договора, стороны договора аренды вправе согласовать в нем условие о наступлении любого вида гражданско-правовой ответственности в случае просрочки арендатором исполнения обязательства по внесению арендной платы.

Как правило, обычно применяемым видом ответственности за нарушение такого рода обязательства, одновременно являющимся и способом его обеспечения, выступает неустойка (штраф, пеня) - денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

В соответствии со ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Для подтверждения возникновения у арендатора обязательства по уплате неустойки арендодателю необходимо доказать факт нарушения порядка внесения арендной платы, наличие которого презюмируется, пока арендатором не доказано иное путем предоставления соответствующих платежных документов или доказательств исполнения обязательства по внесению арендной платы иным способом (смотри п. 1.5. Настоящих методических рекомендаций).

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В случае отсутствия соглашения сторон о гражданско-правовой ответственности за нарушение арендатором обязательства по внесению арендной платы, последний по требованию арендодателя может быть привлечен к ответственности за нарушение денежного обязательства, установленной ст. 395 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

ВАЖНО!

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом или договором) в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, взысканию не подлежат (п. 4 ст. 395 ГК РФ).

Проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, по общему правилу (если иное не установлено законом, а в предпринимательских отношениях и договором), не могут быть начислены  на ранее начисленные проценты или неустойку (п. 5 ст. 395 ГК РФ).

Следует также иметь ввиду, что в случае, если истцом заявлено требование о взыскании неустойки, соглашение о которой между сторонами отсутствует, и истец не реализовал предусмотренное ст. 49 АПК РФ право на изменения предмета иска на взыскание процентов ст. 395 ГК РФ, в удовлетворении такого требования следует отказать, поскольку самостоятельная переквалификация судом требования о взыскании неустойки в требование о взыскании процентов недопустима.

В обратной ситуации, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка, а истцом заявлено требование о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ суду следует самостоятельно совершить соответствующую переквалификацию и взыскать неустойку в пределах общей суммы начисленных процентов (п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»,  «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2016)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016).

1.7. Наличие оснований для уменьшения неустойки (ст. ст. 333, 404 ГК РФ).

Бремя доказывания несет ответчик (арендатор) – путем соответствующего мотивированного заявления в порядке ст. 333 ГК РФ и предоставления доказательств несоразмерности начисленного размера неустойки последствиям нарушения обязательства (п.п. 69-81 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Кроме того, в соответствии п. 1 ст. 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Указанные правила соответственно применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины, что характерно для предпринимательских отношений в силу норм п. 3 ст. 401 ГК РФ.

Наличие обстоятельств, указанных в п. 1 ст. 404 ГК РФ, подлежит доказыванию ответчиком (арендатором).

2. О взыскании платы за фактическое владение и пользование имуществом.

Предъявление подобного рода иска возможно в двух ситуациях:

- ответчик пользуется не принадлежащим ему имуществом без каких-либо предусмотренных законом или сделкой оснований;

- ответчик продолжает использование имущества, ранее являвшегося предметом прекратившего свое действие договора аренды, заключенного между ним и истцом (арендодатель).

В первом случае, когда между сторонами отсутствует и отсутствовал договор аренды, но имущество находится в фактическом пользовании лица, не являющемся его собственником, такое лицо обязано произвести собственнику оплату за пользование этим имуществом.

Правоотношения сторон подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 60 ГК РФ.

В предмет доказывания по заявленному основанию входят:

2.1. Факт принадлежности спорного имущества истцу и использования спорного имущества ответчиком в отсутствие на это предусмотренных законом или сделкой оснований.

Указанное обстоятельство доказывается истцом путем предоставления доказательств, подтверждающих наличие у него права собственности на имущество используемое ответчиком.

В свою очередь, ответчик вправе представить доказательства, опровергающие доводы истца о том, что последний имеет титул на спорное имущество и, соответственно, в отсутствии права на получение платы за его использование выступает в качестве ненадлежащего истца.

Истец путем предоставления суду любых относимых и допустимых доказательств обязан доказать, что ответчик использует спорное имущество, а последний вправе оспорить указанные доводы, например, представив доказательства того, что им пользуется сам истец или иное лицо и т.д.

Выводы из судебной практики:

- В том случае, когда договор заключен в нарушение действующего законодательства (не проведены торги или не получено согласие собственника, если это необходимо, и др.) или вообще не заключен, но при этом ответчик получил объект в пользование, сложившиеся между сторонами отношения квалифицируются как обязательство из неосновательного обогащения в части пользования ответчиком имуществом истца (ст. 1102 ГК РФ). В таком споре суду необходимо установить наличие самого факта неосновательного обогащения (т.е. приобретения или сбережения имущества без установленных законом оснований), а также того обстоятельства, что именно это лицо, к которому предъявлен иск, является неосновательно обогатившимся лицом за счет лица, обратившегося с требованием о взыскании неосновательного обогащения (абзац восьмой раздела VII «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014).

- В том случае, если при рассмотрении дела суд устанавливает, что договор недействителен по тем или иным причинам, требование арендатора, не имеющего притязаний на объект пользования в качестве собственника, о возврате внесенных арендных платежей при наличии фактического использования им имущества удовлетворению не подлежит (п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

2.2. Размер платы за фактическое пользование имуществом.

Неосновательное обогащение ответчика представляет собой денежные средства, которые ответчик сберег вследствие пользования имуществом истца без соответствующей оплаты. Сумма неосновательного обогащения в силу своей компенсационной природы должна соответствовать экономически обоснованному доходу заявителя в схожих рыночных условиях.

С целью определения стоимости соответствующей платы за пользование имуществом суду следует вынести на обсуждение сторон вопрос о назначении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости права аренды спорного имущества (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2022 № 308-ЭС22-4907, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.12.2021 по делу № А03-441/2020, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.11.2020  по делу № А65-27403/2019).

Во втором случае, когда ответчик продолжает использование имущества, ранее являвшегося предметом прекратившего свое действие договора аренды, заключенного между ним и истцом (арендодатель), плата за фактическое пользование имуществом производится в размере, определенном этим договором.

Так, в соответствии с правовой позицией, приведенной в п. 6 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.

Аналогичный подход применяется и в том случае, когда арендатор выкупает арендованный объект недвижимости у публично-правового образования: с момента заключения договора купли-продажи и до государственной регистрации перехода права собственности на него обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется, с момента государственной регистрации возникает право собственности на этот объект и подлежат начислению соответствующие налоги (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

ВАЖНО!

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные этим договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

3. О досрочном расторжении договора по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ).

При рассмотрении споров указанной категории следует учитывать, что по данному основанию судом может быть расторгнут любой договор аренды, в том числе, и заключенный на неопределенный срок (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В предмет доказывания по указанной категории входят следующие обстоятельства:

3.1. Факт заключения договора аренды.

Смотри п. 1.1. настоящих Методических рекомендаций.

3.2. Соответствие договора аренды требованиям закона.

Смотри п. 1.2. настоящих Методических рекомендаций.

3.3. Факт нарушения арендатором вытекающих из договора аренды обязательств, позволяющих арендодателю потребовать расторжения указанной сделки в судебном порядке, что выражается в следующем:

3.3.1. Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Указанное обстоятельство подлежит доказыванию истцом (арендодателем).

В свою очередь ответчик (арендатор), оспаривая подобные доводы и представленные в их подтверждение доказательства вправе выдвигать свои контраргументы и представлять подтверждающие их обоснованность относимые и допустимые доказательства.

3.3.2. Арендатор существенно ухудшает имущество.

Указанное обстоятельство подлежит доказыванию истцом (арендодателем).

В свою очередь ответчик (арендатор), оспаривая подобные доводы и представленные в их подтверждение доказательства вправе выдвигать свои контраргументы и представлять подтверждающие их обоснованность относимые и допустимые доказательства.

3.3.3. Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

На нарушение арендатором обязательства по внесению арендной платы, поименованное в п. 3 ст. 619 ГК РФ, указывается арендодателем-истцом в своем исковом заявлении и наличие указанной просрочки арендатора презюмируется, пока последним не доказано иное путем предоставления соответствующих платежных документов или доказательств исполнения обязательства по внесению арендной платы иным способом (смотри п. 1.5. Настоящих методических рекомендаций).

При этом следует иметь ввиду, что невозможность использования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы и п. 3 ст. 619 ГК РФ не подлежит применению в данном случае.

Факт невозможности пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, доказывается последним.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Кроме того, в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок (п. 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

3.3.4. Арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Следует особо отметить, что арендатор обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества только, если это предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, в ином случае обязанность по его осуществлению лежит на арендодателе (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

На нарушение арендатором данного обязательства арендодателем-истцом  указывается в своем исковом заявлении путем приведения условий договора или положений закона, возлагающих на арендатора осуществление подобной обязанности, и наличие указанной просрочки арендатора презюмируется, пока последним не доказано иное путем предоставления доказательств производства соответствующего ремонта, а также характера его капитальности (договоров подряда на проведение капитального ремонта, документов об их исполнении и иных доказательств, свидетельствующих о его производстве и характере, в том числе, заключение экспертизы и т.д.).

В соответствии с п. 2 ст. 450 и ст. 619 ГК РФ стороны вправе установить иные основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, как связанные, так и не связанные с нарушением его условий (п. 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Кроме того, условиями договора может быть предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора, не обусловленного дополнительными требованиями (ст. 450.1 ГК РФ). В таком случае обращение в суд с иском о расторжении договора не требуется, достаточно уведомления, направленного в адрес контрагента.

Соблюдение досудебного порядка при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается направленным в адрес арендатора письменным предупреждением, содержащим срок, в который необходимо исполнить обязательство (ст. 619 ГК РФ), а также предложением расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение, которое считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Согласно правовой позиции, отраженной в определении Верховного Суда РФ от 20.03.2018 № 305-ЭС17-22712, при направлении заявления по надлежащему адресу контрагента (адресу официальной регистрации) и возврате такого заявления в связи с истечением срока хранения правовые последствия такого заявления наступают в день возврата письма с отметкой об истечении срока хранения.

Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

При этом односторонний отказ от исполнения договора аренды по волеизъявлению одной из сторон может быть оспорен в судебном порядке.

4. О возврате арендованного имущества.

В предмет доказывания по указанной категории входят следующие обстоятельства:

4.1. Факт заключения договора аренды.

Смотри п. 1.1. настоящих Методических рекомендаций.

4.2. Соответствие договора аренды требованиям закона.

Смотри п. 1.2. настоящих Методических рекомендаций.

Кроме того, при разрешении подобного рода споров следует иметь ввиду, что в п. 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны разъяснения о том, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. С учетом особого характера временного пользования индивидуально-определенной вещью срок исковой давности по иску о ее возврате, независимо от момента признания сделки недействительной, начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй п. 2 ст. 200 ГК РФ).

4.3. Факт передачи имущества арендатору.

Смотри п. 1.3. настоящих Методических рекомендаций.

4.4. Факт прекращения аренды спорного имущества.

Данное обстоятельство доказывается истцом-арендодателем путем указания на это в исковом заявлении и предоставлением доказательств недействительности договора, досрочного расторжения договора (смотри п.п. 3, 6 настоящих Методических рекомендаций), истечения срока аренды установленного соглашением сторон.

При установлении факта истечения срока аренды, следует иметь ввиду положения п. 2 ст. 610 ГК РФ, в соответствии с которыми, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.  

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 610 ГК РФ законом (например, п. 1 ст. 627 ГК РФ, п. 2 ст. 12 Федерального закона от 22.07.2005 № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации и др.) могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Кроме того, следует иметь ввиду, что согласно правовой позиции, изложенной в п. 26 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, при отсутствии в договоре условия о сроке возврата арендуемой вещи срок исковой давности по иску арендодателя о возврате вещи арендатором в случае одностороннего отказа арендодателя от договора аренды начинает течь не ранее отказа арендатора исполнить требование арендодателя о ее возврате.

5. Об обязании арендодателя передать арендованное имущество.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем присуждения к исполнению обязанности в натуре.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

В предмет доказывания по указанной категории входят следующие обстоятельства:

5.1. Факт заключения договора аренды.

Смотри п. 1.1. настоящих Методических рекомендаций.

5.2. Соответствие договора аренды требованиям закона.

Смотри п. 1.2. настоящих Методических рекомендаций.

5.3. Факт неисполнения арендодателем принятого на себя обязательства по передаче арендатору предмета аренды.

Передача имущества арендатору является этапом исполнения договора и обязательством арендодателя.

Обычно указанное обстоятельство подтверждается предоставлением двусторонне подписанного акта-приема передачи предмета аренды, но не исключено предоставление и иных доказательств (переписка сторон, акты проверки арендуемого имущества, доказательства оплаты арендатором коммунальных платежей и др.).

Однако следует иметь в виду, что в соответствии с нормами п. 1 ст. 655 ГК РФ факт передачи здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором может быть подтвержден только передаточным актом или иным документом о передаче, подписанным сторонами.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При неисполнении арендодателем указанной обязанности арендатор вправе требовать понуждения арендодателя передать объект во владение или пользование.

Данное обстоятельство доказывается арендатором путем предоставления суду заключенного договора аренды, наличие просрочки арендодателя по предоставлению предмета аренды презюмируется, пока последним не доказано иное путем представления доказательств передачи имущества арендатору или же доказательства наличия на стороне истца просрочки кредитора (ст. 406 ГК РФ, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2020 по делу № 305-ЭС20-4196).

Кроме того, в опровержение доводов истца ответчиком-арендодателем могут быть представлены доказательства того, что исполнение им обязательства по передаче предмета аренды обусловлено неисполнением арендатором встречного обязательства, до исполнения которого соответствующая передача имущества осуществляться не должна (ст. 328 ГК РФ), а также доказательства наличия обстоятельств, указанных в ст. 398 ГК РФ.

Вместе с тем,  отсутствие подписанного акта приема-передачи не всегда свидетельствует о том, что арендодатель не исполнил свою обязанность по передаче имущества арендатору.

Фактическое использование имущества самостоятельно или в совокупности с другими доказательствами подтверждает передачу имущества арендатору, несмотря на то,  что акт приема-передачи этого имущества отсутствует (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.07.2020  по делу № А41-75991/2019).

Более того, то обстоятельство, что арендатор, фактически получивший имущество в пользование и использующий его в своей хозяйственной деятельности без препятствий со стороны арендодателя, ссылается на отсутствие оформленного акта приема-передачи в качестве основания для освобождения его от обязанности по внесению арендных платежей, может быть расценено судом в качестве злоупотребления правом.

Следует отметить, что согласно правовой позиции, изложенной в п. 25 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019, если одним арендодателем было заключено несколько договоров аренды с разными арендаторами по поводу одного имущества в целом, то арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества не влечет недействительность этих сделок.

6. О досрочном расторжении договора по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ).

В предмет доказывания по указанной категории входят следующие обстоятельства:

6.1. Факт заключения договора аренды.

Смотри п. 1.1. настоящих Методических рекомендаций.

6.2. Соответствие договора аренды требованиям закона.

Смотри п. 1.2. настоящих Методических рекомендаций.

6.3. Факт нарушения арендодателем вытекающих из договора аренды обязательств, позволяющих арендатору потребовать расторжения указанной сделки в судебном порядке, что выражается в следующем:

6.3.1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Указанное обстоятельство доказывается истцом-арендатором путем указания в исковом заявлении на непредоставление арендодателем в пользование арендованного имущества, а равно путем предоставления любых относимых и допустимых доказательств того, что арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

При этом факт непредоставления арендодателем в пользование арендованного имущества презюмируется, пока им не доказано иное путем предоставления доказательств передачи имущества арендатору или же доказательства наличия на стороне истца просрочки кредитора (ст. 406 ГК РФ, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2020 по делу № 305-ЭС20-4196).

Кроме того, в опровержение доводов истца ответчиком-арендодателем могут быть представлены доказательства того, что исполнение им обязательства по передаче предмета аренды обусловлено исполнением арендатором встречного обязательства, до исполнения которого соответствующая передача имущества осуществляться не должна (ст. 328 ГК РФ).

6.3.2. Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Указанное обстоятельство доказывается истцом-арендатором путем предоставления доказательств, подтверждающих фактические характеристики предмета аренды, указания на их несоответствие условиям договора аренды, а также на то, что подобные дефекты не могли быть выявлены при обычной приемке такого рода имущества в аренду.

Кроме того, следует иметь ввиду, что согласно п.п. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021).

Оспаривая доводы истца, ответчик-арендодатель обязан доказать, что недостатки предмета аренды, на которые в обоснование иска указывает арендатор, были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны последнему либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

6.3.3. Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки.

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Данное обстоятельство доказывается истцом-арендатором путем указания в исковом заявлении на неисполнение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта имущества и наличие указанной просрочки арендодателя презюмируется, пока последним не доказано иное путем предоставления доказательств производства соответствующего ремонта, а также характера его капитальности (договоров подряда на проведение капитального ремонта, документов об их исполнении и иных доказательств, свидетельствующих о его производстве и характере, в том числе, заключение экспертизы и т.д.).

6.3.4. Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Истец-арендатор обязан доказать суду путем предоставления любых относимых и допустимых доказательств (в том числе, заключение экспертизы) того, что переданное в аренду имущество находится в состоянии, не пригодном для использования, и он не отвечает за указанное обстоятельство.

При этом еще раз следует отметить, что согласно п.п. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021).

В соответствии с п. 2 ст. 450 и ст. 620 ГК РФ стороны вправе установить и иные основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора, как связанные, так и не связанные с нарушением его условий.

Кроме того, условиями договора может быть предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора, не обусловленного дополнительными требованиями (ст. 450.1 ГК РФ). В таком случае обращение в суд с иском о расторжении не требуется, достаточно уведомления, направленного в адрес контрагента.

Соблюдение досудебного порядка при досрочном расторжении договора по требованию арендатора подтверждается предложением расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение, которое считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Согласно правовой позиции, отраженной в определении Верховного Суда РФ от 20.03.2018 № 305-ЭС17-22712, при направлении заявления по надлежащему адресу контрагента (адресу официальной регистрации) и возврате такого заявления в связи с истечением срока хранения правовые последствия такого заявления наступают в день возврата письма с отметкой об истечении срока хранения.

Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

При этом односторонний отказ от исполнения договора аренды по волеизъявлению одной из сторон может быть оспорен в судебном порядке.

7. Об устранении недостатков сданного в аренду имущества или возмещении расходов, произведенных для устранения недостатков арендованного имущества (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

В предмет доказывания по указанной категории входят следующие обстоятельства:

7.1. Факт заключения договора аренды.

Смотри п. 1.1. настоящих Методических рекомендаций.

7.2. Соответствие договора аренды требованиям закона.

Смотри п. 1.2. настоящих Методических рекомендаций.

7.3. Факт наличия в переданном в аренду имуществе недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им.

Указанное обстоятельство доказывается истцом-арендатором путем предоставления доказательств, подтверждающих фактические характеристики предмета аренды, полностью или частично препятствующие пользованию им.

 Оспаривая доводы истца, ответчик-арендодатель обязан доказать, что недостатки предмета аренды, на которые в обоснование иска указывает арендатор, не препятствуют использованию предмета аренды в соответствии с условиями договора.

7.4. Размер расходов на устранение недостатков имущества.

Указанное обстоятельство доказывается истцом-арендатором путем предоставления доказательств, подтверждающих расходы, произведенные для устранения недостатков арендованного имущества (договоры подряда на проведение соответствующих работ, документы об их исполнении и иные доказательств, свидетельствующих об их  производстве и характере, в том числе, заключение экспертизы и т.д.).

8. О возмещении расходов по капитальному ремонту, предусмотренному договором аренды или вызванному неотложной необходимостью (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

В предмет доказывания по указанной категории входят следующие обстоятельства:

8.1. Факт заключения договора аренды.

Смотри п. 1.1. настоящих Методических рекомендаций.

8.2. Соответствие договора аренды требованиям закона.

Смотри п. 1.2. настоящих Методических рекомендаций.

8.3. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, предусмотренного договором аренды.

Смотри п. 6.3.3. настоящих Методических рекомендаций.

8.4. Наличие неотложной необходимости для осуществления арендатором капитального ремонта.

Указанное обстоятельство доказывается истцом-арендатором путем предоставления любых относимых и допустимых доказательств (в том числе, заключения экспертизы), подтверждающих неотложную необходимость проведения капитального ремонта.

Применительно к указанному обстоятельству необходимо обратить внимание на правовую позицию, изложенную в п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которой  указание в акте приема - передачи арендованного помещения на аварийное состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью.

Иными словами расходы арендатора на подобный капитальный ремонт в такой ситуации должны подлежать возмещению арендодателем.

8.5. Размер расходов на проведение капитального ремонта.

Указанное обстоятельство доказывается истцом-арендатором путем предоставления доказательств, подтверждающих расходы на проведение капитального ремонта (договоры подряда на проведение капитального ремонта, документы об их исполнении и иных доказательств, свидетельствующих о его производстве и характере, в том числе, заключения экспертизы и т.д.).

9. О возмещении стоимости неотделимых улучшений (ст. 623 ГК РФ).

В предмет доказывания по указанной категории входят следующие обстоятельства:

9.1. Факт заключения договора аренды.

Смотри п. 1.1. настоящих Методических рекомендаций.

9.2. Соответствие договора аренды требованиям закона.

Смотри п. 1.2. настоящих Методических рекомендаций.

9.3. Факт прекращения договора аренды.

Данное обстоятельство доказывается истцом-арендатором путем предоставления решения суда о расторжении договора, соглашения сторон о расторжении договора, соответствующих уведомлений и т.д.

9.4. Факт производства арендатором неотделимых улучшений.

Указанное обстоятельство доказывается истцом-арендатором путем предоставления относимых и допустимых доказательств, подтверждающих факт производства спорных работ (договоры подряда, документы об их исполнении и т.д.), а также доказательства того, что результат данных работ неотделим от предмета аренды и улучшает арендованное имущество.

Следует отметить, что законодатель в п. 2 ст. 623 ГК РФ определил критерий, которым необходимо руководствоваться при установлении является ли результат произведенных работ неотделимым от арендованного имущества или нет.

Таким критерием является возможность причинения вреда арендованному имуществу при соответствующем демонтаже произведенных изменений.

Следует также отметить, что законом не регламентировано содержание термина «улучшения» объекта аренды, вместе с тем, в судебной практике под «улучшениями» понимаются работы капитального характера, которые повышают качественные характеристики объекта. Улучшения должны быть связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства. Подобная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.07.2007 № 3056/07.

9.5. Факт согласия арендодателя на улучшение арендованного имущества.

Указанное обстоятельство доказывается истцом-арендатором путем предоставления доказательств, подтверждающих факт согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ.

При этом наличие в договоре условия о праве арендатора без согласия собственника осуществлять улучшения арендованного имущества (согласие общего характера) не свидетельствует о предварительном одобрении арендодателем таких улучшений, если в договоре не согласованы объем и стоимость работ (постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.06.2011 по делу № А51-15765/2010; постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.05.2012 по делу 3 А70-8024/2011).

Не является выражением такого согласия и согласование сторонами договора аренды обязанности арендатора осуществлять текущий и капитальный ремонт, поскольку распределив обязанности по содержанию арендованного имущества таким образом, стороны лишь реализовали свое свободное волеизъявление на определение условий договора в соответствии диспозитивной нормой п. 1 ст. 616 ГК РФ (Определение ВАС РФ от 13.03.2012 № ВАС-2326/12).

Иными словами согласие арендодателя на возмещение неотделимых улучшений должно быть четко выраженным, как в отношении факта их производства арендатором, так и в отношении объема таких улучшений, т.е. должно позволять с достаточной степенью достоверности определить объем будущего обязательства по возмещению их стоимости.

Возмещение собственником стоимости неотделимых улучшений в случае передачи имущества в аренду и получения согласия на производство улучшений от неуполномоченного на то лица.

В случае передачи в аренду имущества лицом, не являющимся его собственником либо уполномоченным им лицом, договор аренды является ничтожным как противоречащий ст. 608 ГК РФ.

На практике может возникнуть ситуация, что такой арендодатель дает согласие арендатору на производство неотделимых улучшений имущества.

Как разъяснено Президиумом ВАС РФ в постановлении от 26.07.2011 № 2856/11, согласно абзацу третьему статьи 303 ГК РФ добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества. Указанная норма о расчетах при возврате имущества из незаконного владения подлежит применению как для случаев истребования имущества в судебном порядке по виндикационному иску, так и для случаев добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь. Следовательно собственник на основании статьи 303 ГК РФ обязан выплатить арендатору по недействительному договору, как добросовестному владельцу, справедливую компенсацию затрат, направленных на создание неотделимых улучшений.

Срок исковой давности для предъявления требований о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Срок исковой давности по требованию о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного по договору аренды, начинает исчисляться со дня прекращения договора аренды (Определение ВАС РФ от 17.03.2014 № ВАС-2206/14, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.07.2017 по делу № А55-30541/2015).

10. Об обязании заключить договор аренды.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ заключение договора должно быть добровольным. Понуждение к его заключению возможно только тогда, когда соответствующая обязанность предусмотрена законодательством или добровольно принятым на себя обязательством сторон сделки и одна из сторон уклоняется от заключения договора.

В связи с этим требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор.

В предмет доказывания по указанной категории входят следующие обстоятельства:

Истцом  предоставляются доказательств, подтверждающих наличие у него права на обращение в суд с таким иском.

Представленные доказательства должны подтверждать:

- вытекающую из закона или договора обязанность ответчика заключить договор с истцом;

- факт направления уведомления истцом ответчику о необходимости заключить договор;

- факт отказа или уклонения ответчика от заключения договора.

Помимо этого, документы должны содержать условия, на которых планируется заключить договор.

В свою очередь, ответчик вправе представить доказательства, опровергающие доводы истца о том, что такая обязанность по заключению договора аренды отсутствует.

К наиболее распространенным случаям понуждения к заключению договора аренды можно отнести следующие:

10.1 Неисполнение обязанности по заключению основного договора на основании предварительного.

Обязанность сторон по заключению договора вытекает из условий предварительного договора. Так, согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ основной договор должен быть подписан сторонами в срок, указанный в предварительном договоре, а при отсутствии соответствующего указания - в течение одного года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

10.2 Досрочное расторжение договора аренды арендодателем при наличии действующего договора субаренды.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ предоставляет субарендатору право предъявить к арендодателю требование о понуждении к заключению с ним договора аренды на срок, оставшийся по договору субаренды (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.09.2015 по делу № А82-12579/2014).

Однако данным правом субарендатор обладает лишь в том случае, если договор субаренды был заключен на срок, не превышающий срок договора аренды, и арендодатель при даче согласия на заключение договора субаренды не установил иной срок возможного действия последнего (п. 15 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66)).

Кроме того, следует иметь ввиду, что если к моменту досрочного прекращения договора аренды договор субаренды был возобновлен на неопределенный срок, то субарендатор не имеет права на заключение договора аренды по правилам пункта 1 ст. 618 ГК РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 № 4381/11 по делу № А40-168376/09-89-1159).

Своим правом субарендатор может воспользоваться при условии, что он в связи с досрочным расторжением договора аренды направил арендодателю уведомление о желании заключить договор аренды на срок, оставшийся по договору субаренды.

10.3. Правом на понуждение арендодателя заключить договор обладает также арендатор, обладающий преимущественным правом на заключение договора на новый срок.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

По смыслу ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды  (п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73).

В случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, арендатору, преимущественное право которого на заключение договора аренды на новый срок нарушено, необходимо представить доказательства заключения договора между арендодателем и третьим лицом (п. 35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Часть 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», регулирующей особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, предусматривает, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Поскольку положения закона, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу ст. 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору  (п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11. 2011 № 73).

В силу ч. 9, 10 ст. 17.1 Федеральный  закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» преимущественное право на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок предоставлено арендатору только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен по результатам проведения конкурса или аукциона (п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации  № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017).

В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в п. 1, 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции (п. 4.4, 4.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

10.4.  Порядок понуждения к заключению договора аренды.

Правила заключения договора в обязательном порядке содержатся в ст. 445 ГК РФ. Так, если иное не предусмотрено законом или договоренностью сторон, сделка должна быть акцептована одной стороной в течение тридцати дней со дня получения оферты от другой стороны.

В случае, когда заключение договора аренды обязательно для арендодателя в силу закона, но арендатор получает отказ на заключение договора, последний вправе обратиться в суд с соответствующим требованием. Заинтересованная сторона перед подачей заявления в суд должна направить другой стороне требование о заключении договора.

В случае удовлетворения требования договор считается заключенным на указанных в решении суда условиях и с момента вступления его в законную силу (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

11. О выкупе арендованного имущества.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором выкупной цены, обусловленной договором (п. 1 ст. 624 ГК РФ).

Для возникновения у арендатора права выкупа арендованного имущества стороны договора аренды должны согласовать  следующие условия:

- о переходе арендованного имущества в собственность арендатора;

- о выкупной цене.

При рассмотрении подобной категории споров необходимо учитывать, что законом могут быть определены случаи, в которых выкуп арендованного имущества запрещен (п. 3 ст. 624 ГК РФ).

Также необходимо учитывать, что выкуп арендованного имущества может происходить не только на основании условия, включенного в договор согласно ст. 624 ГК РФ. Случаи, порядок и особенности приобретения арендаторами имущества в собственность могут быть предусмотрены законом. В частности, Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» определен порядок приватизации государственного и муниципального имущества в целом, а Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлены специальные правила приобретения в собственность государственного или муниципального имущества, арендаторами которого являются субъекты малого и среднего предпринимательства.

11.1. Условие о переходе арендованного имущества в собственность арендатора.

Для надлежащего согласования условия о переходе арендованного имущества в собственность арендатора стороны должны предусмотреть в договоре аренды, что выкуп имущества производится на основании этого же договора. Это связано с наличием в судебной практике позиции, согласно которой условия договора аренды о преимущественном праве арендатора на приобретение имущества в случае его продажи не определяют договор, как договор аренды с правом выкупа (Постановление ФАС Московского округа от 13.03.2006 по делу № А41-К1-9969/05).

11.2. Условие о выкупной цене арендованного имущества.

Выкупная цена - это цена, которую арендатор должен уплатить за объект аренды, приобретаемый в собственность (ст. 624 ГК РФ).

Стороны могут определить в договоре, что выкупная цена входит в арендную плату или устанавливается отдельно.

11.2.1. Размер выкупной цены арендованного имущества.

В договоре выкупная цена арендованного имущества может быть установлена в рублях, иностранной валюте, условных денежных единицах и т.д. Однако в соответствии с п. 1 ст. 317 и ст. 140 ГК РФ расчеты должны производиться только в рублях. Исключения составляют случаи, предусмотренные законом (см. п. 3 ст. 317 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 № 70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

11.2.2. Возможность включения арендных платежей в счет выкупной цены.

Стороны могут согласовать в договоре условие о том, что выкупная цена определяется суммой всех арендных платежей, которые включаются в счет ее уплаты (ст. 624 ГК РФ). В этом случае исполнение арендатором обязанности по уплате всех арендных платежей будет означать полное внесение выкупной цены и переход арендованного имущества в собственность арендатора.

Вывод из судебной практики: Условие договора о зачете арендных платежей в счет выкупной цены не свидетельствует о безвозмездности пользования арендуемым имуществом и не является основанием для признания договора аренды недействительным (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.11.2017  по делу № А75-12965/2016).

11.2.3. Срок внесения выкупной цены арендованного имущества.

Стороны могут определить, что арендатор вправе внести выкупную цену за арендованное имущество до истечения срока аренды. В этом случае арендатор сможет внести плату за выкуп арендованного имущества при наступлении согласованного срока.

Если стороны согласовали зачет арендных платежей в счет выкупной цены, срок внесения выкупной цены необходимо определять по правилам внесения арендной платы, установленной договором.

Срок для внесения выкупной цены должен быть определен по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ.

В силу принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ) стороны могут согласовать, что выкупная цена вносится не ранее определенного срока (например, не ранее истечения срока аренды) или только после уплаты всех арендных платежей. Такое условие выгодно арендодателю, желающему получить не только выкупную цену, но и все арендные платежи, поскольку при внесении выкупной цены право собственности на имущество в силу ст. 624 ГК РФ переходит к арендатору и его обязанность по уплате арендной платы прекращается, так как в связи с совпадением кредитора и должника в одном лице прекращается арендное обязательство в целом (ст. 413 ГК РФ). В этом случае арендатор не сможет внести выкупную цену досрочно в силу ст. 315 ГК РФ. При уплате выкупной цены ранее установленного срока арендодатель вправе будет не принимать данное исполнение и возвратить денежные средства арендатору или зачесть их в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ.

Если срок внесения выкупной цены не согласован, то в этом случае арендатор может внести выкупную цену в любой момент в течение срока аренды по своему усмотрению (ст. 624 ГК РФ).

С момента внесения выкупной цены право собственности на объект аренды переходит к арендатору.

 

 

Опубликовано: 06.02.2023 15:40 Обновлено: 08.05.2023 22:38